Eigenbedarfskündigung
Steuern & Rechtliches

Eigenbedarfskündigung: Wann ist sie rechtens?

Im deutschen Wohnraummietrecht ist normalerweise der Mieter ungleich mehr geschützt als der Vermieter. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters ist hier eine Ausnahme. Lesen Sie in diesem Artikel die wichtigsten Informationen für Sie als Vermieter, falls Sie eine Wohnung für ihre Familienangehörigen oder Angehörige ihres Haushaltes benötigen.

Gesetzlich ist eine Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs nur sehr kurz im § 537 Abs. 2 Nr. 2 BGB erwähnt. Des Weiteren gelten die allgemeinen Kündigungsfristen und auch die formalen Anforderungen einer herkömmlichen, ordentlichen Kündigung.

Wie definiert man Eigenbedarf an Wohnraum?

Sie können nur für einen bestimmten Personenkreis ihrer Familienangehörigen oder Angehörige ihres Haushaltes den Eigenbedarf geltend machen. Es ist auch nur Vermietern als natürliche Personen erlaubt, Eigenbedarf anzumelden. Sind Sie eine GmbH oder ein Verein, dürfen Sie keine Kündigung wegen Eigenbedarf anmelden. Für andere Gesellschaftsformen kann es Ausnahmen geben.

Eigenbedarf im BGB

Welche Personen und Angehörige Eigenbedarf an Wohnraum haben, ist in einer Tabelle im BGB aufgeführt. Für enge Familienangehörigen muss keine Darlegung einer besonderen Bindung zum Vermieter dargelegt werden, ab Cousin und weiterer Verwandtschaftsgrade müssen Sie einen Nachweis erbringen, der eine Prüfung vor einem Gericht standhält. Sie müssen sich nicht in einer Notlage befinden, um einen Mieter zu kündigen, lediglich vernünftige und nachvollziehbare Gründe in ihrem Kündigungsschreiben nennen. Dies kann bereits mit dem Wunsch „in den eigenen vier Wänden zu wohnen“ bis hin zu einem Verwandten der wegen Wechsel des Arbeitsplatzes oder Studium eine Wohnung benötigt oder wenn Sie als Vermieter Nachwuchs bekommen. Sie dürfen die Wohnung auch nur ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen. Eine Nutzung als Zweitwohnung ist möglich, muss aber mit vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe bewiesen werden.

Eigenbedarfskündigung ohne Angabe weiterer Gründe

Ganz wichtig, im Gesetz gibt es zwei Fälle in denen Sie als Vermieter keine besonderen Gründe für einen Nutzungswunsch darlegen müssen, es genügt also die bloße Kündigung wegen Eigenbedarfs ohne Angabe weiterer Gründe. Diese zwei konkreten Fälle sind, wenn sich die Wohnung des Mieters in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Zweifamilienhaus) befindet oder, wenn die Wohnung des Mieters Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. Sie müssen jedoch die um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist berücksichtigen.

Kein Instrument um unerwünschte Mieter loszuwerden

Falls Sie das Recht zur Eigenbedarfskündigung nur nutzen wollen, um einen unbeliebten Mieter loszuwerden, lassen Sie besser die Finger davon! Bei einem vorgetäuschten Nutzungswillen hat der Mieter einen nicht unerheblichen Schadensersatzanspruch an Sie. Das reicht von allen entstandenen Kosten für einen Umzug bis hin zu den Mehrkosten für die Anmietung der neuen Wohnung des Mieters.

Falls Sie als Vermieter auf der ganz sicheren Seite sein wollen, bieten Sie ihren Mietern einen befristeten Vertrag an. Diese enden nach Zeitablauf oder unter eventuellen Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung. Alles rund um Mietverträge finden Sie hier.

Die Kündigungsfristen für Eigenbedarf unterscheiden sich nicht von denjenigen einer, aus anderen Gründen, ausgesprochenen ordentlichen Kündigung.

Kündigungsschreiben für Eigenbedarf

Ihr Kündigungsschreiben für Eigenbedarf muss in Schriftform erfolgen und neben den üblichen Inhalten die Bedarfsperson (nicht zwingend namentlich, aber identifizierbar) und den Bedarfsgrund enthalten. Falls ihr Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden ist, hat er das Recht auf Widerspruch, aber die Kündigung bleibt weiterhin wirksam.

Wie geht es nach einem Widerspruch weiter? Sie fordern den Mieter auf, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitraum zu räumen. Versuchen Sie, eine einvernehmliche außergerichtliche Lösung mit dem Mieter zu erreichen, eventuell mit Zugeständnissen an den Mieter, wie zum Beispiel eine finanzielle Beteiligung an den Umzugskosten. Denn alles Weitere kostet Geld für Sie als Vermieter, ist langwierig und kann an Ihren Nerven zehren! Als letztes Mittel kann die Erhebung einer Räumungsklage beim Amtsgericht sowie die Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit der Zwangsvollstreckung des Räumungstitels angebracht sein.

Aufhebungsvertrag als Alternative zur Kündigung wegen Eigenbedarf

Zu guter Letzt, es gibt durchaus sinnvolle Alternativen zu einer Eigenbedarfskündigung. Zum einen der bereits erwähnte befristete Mietvertrag, zum anderen können Sie ihrem Mieter einen Aufhebungsvertrag anbieten. Viele Mieter stimmen einem Aufhebungsvertrag bei Zahlung einer Abstandszahlung zu. Ein Aufhebungsvertrag hat auch den Vorteil, dass der Auszug und alles Weitere wie Betriebskostenabrechnung, Schönheitsreparaturen und die Kautionsrückzahlung vertraglich und ordentlich festgehalten werden können.

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