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Steuern & Rechtliches

Grundlagen: Welche Steuern müssen Vermieter zahlen?

Auch auf Einnahmen aus Vermietungen müssen Steuern gezahlt werden. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten bei Vermietungen, die es zu beachten gilt. Im Folgenden möchten wir Ihnen deshalb die steuerlichen Grundlagen für Vermieter näher erläutern.

Steuern auf Mieteinnahmen

Einnahmen aus Vermietungen müssen versteuert werden. Gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zur Einkunftsart für Vermietung und Verpachtung ist dies steuerrechtlich geregelt. Steuerlich relevant sind sowohl Kaltmiete, als auch Nebenkosten, die vom Mieter an den Vermieter überwiesen werden. Die Nebenkosten, die allerdings für die Hausverwaltung aufgewendet werden, können Vermieter von ihren Einnahmen abziehen. Dazu zählt auch die Grundsteuer, aber nicht Rücklagen, die Vermieter für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen bilden.

Die Steuerpflicht für Mieteinnahmen gilt sowohl für Eigentums- und Ferienwohnungen, als auch für Einnahmen aus Untervermietungen. Diese Einnahmen werden in der Anlage V zur Einkommenssteuererklärung unter Vermietung und Verpachtung angegeben.

SonderregelungWenn Mieträume zum Betrieb von Gewerbetreibenden gehören, gelten sie gemäß § 21 Absatz 3 EStG als Einkünfte aus selbstständiger Arbeit. Ebenso gelten besondere steuerliche Regeln, wenn an Familienmitglieder oder Unternehmer vermietet wird. Auch bei Leerständen und Ferienwohnungen gibt es Sonderregelungen.

Freibeträge

Laut § 32a EStG hat jeder Steuerpflichtige in Deutschland das Recht auf einen uneingeschränkten und einheitlichen Freibetrag. Steuerlich belastet werden Vermieter, wenn die Summe aller Einnahmen zuzüglich aller Kinderfreibeträge den Grundfreibetrag übersteigt. Der Grundfreibetrag liegt im Jahr 2017 für ledige Menschen bei 8.820 € und für verheiratete bei 17.640 €.

Liegt das Gesamteinkommen über diesen Beträgen, sind Vermieter steuerpflichtig. Ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 8.820 € beginnt der reguläre Steuersatz bei 14% und kann bei steigendem Einkommen bis 42% steigen. Gemäß § 32, Absatz 6, EStG steht jedem Elternteil ein Kinderfreibetrag von 3.624€ pro Kind zu. Voraussetzung ist, dass das Kind zur Familie angehört.

Absetzbare Aufwendungen

Einkünfte aus Nebenkosten gelten zunächst als Einnahmen. Allerdings können alle Nebenkosten, die der Hausverwaltung zugeordnet werden können, von den Einnahmen abgezogen werden. Wenn Sie aus Ihren Vermietungen Verluste verzeichnen, können diese mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Dazu zählt z.B. Kapitalvermögen.

Absetzungen für Abnutzung: 
Da das Gebäude im Laufe der Zeit abgenutzt wird, können Abnutzungen von der Steuer abgesetzt werden. Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten der Abschreibung. Die Abschreibungsart hängt davon ab, ob das Gebäude zum Betriebs- oder Privatvermögen gehört oder sie gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Berechnungsgrundlage hängt wiederum von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes ab. Der Bodenwert wird hierzu vom Gesamtgrundstückswert abgezogen. Der Bodenwert wird dabei mithilfe der Bodenrichtwerttabelle errechnet.

Absetzungen bei möblierten Wohnungen: 
Bei möblierten Wohnungen gilt, dass der Vermieter das Inventar abschreiben kann. Dabei wird die Dauer der Nutzung von Möbeln und sonstiger Ausstattung beachtet.

Werbungskosten: Als Werbungskosten gelten Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen. Diese können auf steuerrechtlicher Basis von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Steuerlich relevant: Renovierungen und Instandsetzungen

Jede Maßnahme, die der Erhaltung der Immobilie dient, kann sofort von der Steuer abgesetzt werden. Diese gelten als Erhaltungsmaßnahme, sprich, wenn der ordnungsgemäße Zustande eines Gebäudes erhalten und wenn das Grundstück nicht maßgeblich verändert werden soll. Außerdem sollte die Höhe der Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig sein und in etwa gleicher Höhe anfallen.

Anschaffungen und Anschaffungsnahe Kosten hingegen können jedoch nur abgeschrieben und nicht abgesetzt werden. Als Anschaffungen gelten z.B. Modernisierungen, die mehr als 15% der Anschaffungskosten übersteigen.

Vermietung an Familienangehörige

Auch Mieteinnahmen bei Vermietung an Familienangehörige können steuerlich geltend gemacht werden. Falls Vermieter ihren Familienangehörigen besonders günstige Mietzinsen anbieten, nimmt das Finanzamt an, dass keine Gewinnabsicht besteht. Allerdings wird erwartet, dass die Miete nicht unterhalb von 66% der Vergleichsmieten in der Umgebung liegt. Nur dann können Mieteinnahmen steuerlich geltend gemacht werden.

Dazu ist es wichtig, dass Vermieter auch bei Familienangehörigen einen schriftlichen Mietvertrag abschließen und eine Überweisung des Mietbetrags an das Konto des Vermieters erfolgt. Nur so kann nämlich steuerliche Anerkennung sichergestellt werden.

 

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