Mieteinnahmen erhöhen
Investitionen & Immobilienmarkt

Mieteinnahmen erhöhen – Wann dürfen Mieten erhöht werden?

Sie können Ihre Mieteinnahmen unter bestimmten Umständen erhöhen. Allerdings gibt es einige Regelungen, die Sie unbedingt beachten sollten. Denn ist die Mieterhöhung unzulässig, kann der Mieter sein Recht einklagen. Im Folgenden möchten wir Ihnen aufzeigen, wie Sie am besten vorgehen und was Sie dabei beachten sollten, wenn Sie Mieteinnahmen erhöhen möchten.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieter haben unter bestimmten Umständen das Recht, Mieten nach Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen. Kleinere Reparaturen und Maßnahmen zur Instandhaltung der Immobilie gelten nicht als Grund für höhere Mieten. Folgende Maßnahmen hingegen rechtfertigen eine Mieterhöhung:

  • Wenn Sie Maßnahmen ergreifen, die Energie sparen wie z.B. der Einbau von Solaranlagen oder eine effizientere Dämmung der Immobilie.
  • Wassersparmaßnahmen wie z.B. der Einbau von Wasserzählern.
  • Jegliche Maßnahmen, die die Qualität des Wohnens erhöhen. So kann das z.B. der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung für besseren Schallschutz sein.

Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Gesetzlich ist es Mietern gestattet, ihre Mieten den ortsüblichen Vergleichsmieten anzupassen. Dies gilt als ein sicherer Weg, Mieteinnahmen zu erhöhen. Nehmen Sie dazu den Mietspiegel ihres Ortes zur Hand und vergleichen Sie ihre Mietpreise mit denen von vergleichbaren Mietobjekten. Den Mietspiegel erhält man in der Regel in der Kommune gegen eine kleine Gebühr oder bei einem lokalen Mieterverein.
Wenn für Ihren Ort kein Mietspiegel vorhanden ist, können Sie vergleichbare Mietobjekte in der Nachbarschaft aufzeigen, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Ortsvereine für Haus- und Grund können dabei helfen, Vergleichswohnungen zu finden.
Der sicherste Weg, um Vergleichswohnungen zu ermitteln, ist, ein Gutachten erstellen zu lassen. In dem Fall sind die Kosten für einen Sachverständigen allerdings oft höher als die Einnahmen durch die Mieterhöhung.

Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmieten

Es gibt die Möglichkeit, Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festzulegen. Zum einen gibt es die Staffelmiete, die eine Mieterhöhung nach einem bestimmten Zeitraum festlegt. Sie hat den Vorteil, dass Mieterhöhungen bereits vorgeplant sind. Doch dabei muss die Miethöhe nach jeder Erhöhung für mindestens ein Jahr konstant bleiben.
Zum anderen haben Sie die Option, eine Indexmiete in den Mietvertrag einzutragen. In dem Fall erhöht sich die Miete, wenn sich der Preisindex öffentlicher Haushalte erhöht. Das heißt, dass die Miete automatisch steigt, wenn Lebenshaltungskosten steigen.
Doch Achtung: Wenn Sie eine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag festlegen, fallen alle anderen Optionen für eine Mieterhöhung weg. Das bedeutet zum Beispiel, dass Sie Mieten dann nicht mehr nach Modernisierungsmaßnahmen erhöhen dürfen.

Mehr zu Staffel- oder Indexmieten lesen Sie in dem Artikel: Mietvertrag – Das sollten Vermieter wissen

Diese Formalien sind bei einer Mieterhöhung zu beachten

Als Vermieter müssen Sie eine Mieterhöhung schriftlich ankündigen, wenn Sie Ihre Mieterhöhung nicht in Form einer Staffel- oder Indexmiete schriftlich festgehalten haben. Die Ankündigung kann mindestens drei Monate vorher per Brief, E-Mail oder Fax erfolgen. Das Schreiben muss den Namen vom Mieter und Vermieter, Wohnungsbezeichnung und die neu errechnete Gesamtmiete enthalten.
Die Erhöhung muss ebenfalls begründet werden. Dazu können Sie entweder auf den Mietspiegel verweisen, von dem Sie am besten eine Kopie anfügen. Sie können auch Vergleichswohnungen nennen oder alternativ ein Gutachten eines Sachverständigen mitsenden. Der Mieter muss den Grund für die Mieterhöhung nachvollziehen können. Wenn der Mieter zustimmt, kann die Miete nach drei Monaten ab dem Schreiben erhöht werden. Falls der Mieter nicht zustimmt, können Sie nach einer dreimonatigen Bedenkzeit seine Zustimmung einklagen.

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