Mietvertrag per Email
Mietvertrag

Mietvertrag per Email: gültig oder nicht?

Das Vertragsrecht sieht einen Vertrag als geschlossen an, wenn er zwischen zwei oder mehreren Parteien vereinbart wurde. Das kann mündlich, schriftlich oder eben auch per Email geschehen. Das Problem ist nur: Kann der Abschluss nachgewiesen werden? Mündliche Verträge sind schwierig zu beweisen, schriftliche gelten als gerichtsbeständig, aber wie ist das mit einem eingescannten Vertrag?

Entscheidend ist erst einmal, was Sie mit dem Mieter vereinbart haben. Wenn er Sie gefragt hat, ob er Ihnen den Mietvertrag per Email-Anhang schicken kann und Sie dem zustimmen, dann ist das auch bindend. Sollte aber im Vertrag selbst stehen, dass  er nur in schriftlicher Form und im Original gültig ist, dann greift die mündliche Vereinbarung nicht. Legen Sie also im Mietvertrag selbst fest, in welcher Form er gültig er sein soll.

Vorsicht bei Zeitverträgen

Eine Sonderrolle nehmen Zeitmietverträge ein. Hier müssen Sie als Vermieter den Mieter schriftlich den Befristungsgrund mitteilen. Tun Sie das nicht, gilt der Mietvertrag als unbefristet geschlossen. Grundsätzlich können Sie das auch per Email machen, aber: Diese muss, um rechtlich gültig zu sein, eine qualifizierte elektronische Signatur haben. Gerade bei möblierten Wohnung kommen solche Verträge zum Einsatz, und Sie müssen aufpassen, dass Sie nicht in die Befristungsfalle tappen, selbst wenn die Befristung auf Wunsch des Mieters vereinbart wurde. Eine qualifizierte elektronische Signatur bekommen Sie bei einem Zertifizierungsdienst, der bei der Bundesnetzagentur angemeldet ist. Mit dem Zertifikat bekommt man ein sogenanntes elektronisches Schlüsselpaar, bestehend aus einem geheimen und einem öffentlichen Schlüssel, mit dem ein Dokument dann authentifiziert werden kann. Da dieses Verfahren in der Praxis aber recht kompliziert ist, sollten Sie auf Nummer Sicher gehen und die Schriftform wählen.
Sollten Sie sich mit einem Mieter über einen Vertrag geeinigt haben, so können Sie vereinbaren, dass dieser Ihnen voran einen Scan schickt, zum Beispiel um deutlich zu machen, dass er es ernst meint. Unter Umständen kann er damit auch eine Frist wahren, innerhalb den Mietvertrag abschließen soll. Auch hier gilt der Mietvertrag aber nur entsprechend der im Vertrag enthaltenen Formulierungen als gültig. Im Zweifel sollten Sie sich vorher mit dem Mieter einigen, ob er eine Frist auch per Mail einhalten kann.

Auf Nummer Sicher gehen sie immer mit unterschriebenen Verträgen in Schriftform und mit Unterschrift. Dabei sollten beide Parteien ein Exemplar haben.

Keine elektronische Kündigung

Was nicht per Email möglich ist, ist eine Kündigung, und zwar von beiden Seiten. Kündigungen haben immer in der Schriftform zu erfolgen und wenn Sie dem Mieter kündigen wollen, dann am besten auch per Einschreiben. Nur so können Sie nachweisen, dass die Kündigung auch zugestellt wurde. Gleiches gilt übrigens für ein Fax, SMS oder Whatsapp-Nachricht. Sollte der Mieter über diese Wege kündigen, ist das nicht rechtswirksam.

Auch andere Vereinbarungen per Email die vom Mietvertrag abweichen, sind nicht rechtens. Das betrifft zum Beispiel Vertragsverlängerungen, Mieterhöhungen oder -minderungen und Befristungen. Was aber in der Regel von Gerichten bisweilen anerkannt wird, ist die rechtzeitige Benachrichtigung per Email, zum Beispiel wenn im Hausgang durch Reparaturarbeiten kurzzeitig Lärm entstehen kann. Sie können zum Beispiel auch den Termin zur Rückgabe per Email mit einem Mieter vereinbaren, oder wenn Sie in die Wohnung müssen, um beispielsweise Reparaturen vorzunehmen. Gerade bei möblierten Wohnungen ist das häufiger der Fall, und da reichen zur Absprache Anrufe oder elektronische Nachrichten aus.

Alles was Sie als Vermieter zu Mietverträgen wissen müssen, finden Sie außerdem in diesem Artikel.

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