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Vermieter Tipps

Streit um die Quadratmeter: Was beim Ausmessen wichtig ist

In der Anzeige standen 120 Quadratmeter, auch im Mietvertrag, und plötzlich haben Sie als Vermieter eine Email ihres Mieters, der behauptet, es seien nur 110 Quadratmeter. Das kann zum Problem werden, denn bei mehr als zehn Prozent Abweichung muss der Vermieter eine Mietminderung hinnehmen.

Damit Sie das verhindern, sollten Sie auf jeden Fall beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses einen Fachmann die Flächen messen lassen. So  haben Sie eine gute Grundlage, die Sie einem Mieter auch vorlegen können. Sie können es auch selbst machen, wenn Sie technisch etwas versiert sind. Heute gibt es schon kleine Lasermesser im Baumarkt, mit denen man Abstände recht genau messen kann. Eine geeignete Software im Laptop macht daraus einen ordentlich vermessenen Grundriss.

Bei einer möblierten Wohnung kann das aber schon mal schwierig werden. Da steht ein Regal im Weg, der Laserstrahl bleibt an einer Zimmerpflanze hängen, der Einbauschrank besetzt Quadratmeter, die man aber nicht sehen kann. Gerade in einer voll ausgestatteten Küche kann es schnell sein, dass Sie trotz Laserpistole den einen oder anderen Quadratmeter zu viel berechnen.

Nicht alles ist Wohnfläche

Sie müssen auch wissen, was Sie messen dürfen und was nicht. Ein Abstellraum zählt nicht zur Wohnfläche, das gleiche gilt für einen Keller und einen nicht als Wohnung ausgebauten Dachboden. Etwas anders ist es bei Terrassen und Balkonen. Hier können Sie ein Viertel der Fläche als Wohnfläche berechnen. Hintergrund ist, dass die Außenbereiche in der Regel nur zu etwa 25 Prozent der Zeit benutzt werden. Etwas großzügiger dürfen Sie bei einem Schwimmbad rechnen: Hier kann die Hälfte der Fläche angenommen werden. Sollte das Haus einen Wintergarten haben, ist entscheidend, ob er beheizbar und damit das ganze Jahr über nutzbar ist. Ist dem so, dann können auch hier 50 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet werden.

Gemessen wird immer von Wand zu Wand, Bei Altbauten ist ein oft beobachtetes Problem, dass Wände nicht gerade sind und Abweichungen von bis zu einem Quadratmeter entstehen können. Richtig kompliziert wird es für Sie, wenn Sie eine Dachwohnung haben. Dachschrägen können die Wohnfläche mindern. Nach der Rechtsprechung muss ein nutzbarer Raum zwei Meter Höhe haben. Alles unter einem Meter wird nicht akzeptiert, zwischen einem und zwei Metern kann man als Vermieter wenigstens 50 Prozent einrechnen.

Beweislast liegt beim Mieter

Die gute Nachricht ist, dass der Mieter Ihnen das Versäumnis beweisen muss. Die Beweislast liegt eindeutig beim Mieter. Sie können dabei durchaus auf einem Experten bestehen, und da kann es oft zu Überraschungen kommen. Denn es ist schon vorgekommen, dass zwei Experten sehr unterschiedliche Ergebnisse hatten. Im für Sie ungünstigsten Fall wird in der Tat eine Abweichung festgestellt. Diese kann dann auch rückwirkend als Mietminderung geltend gemacht werden. Es kann aber auch sein, dass die Wohnung größer ist als angegeben. Dann dürfen Sie sogar eine Mieterhöhung verlangen.

Eine andere Möglichkeit ist übrigens, gar keinen Mietpreis pro Quadratmeter im Mietvertrag anzugeben. Die tatsächliche Größe kann dann später bei der Berechnung der Nebenkosten pro Quadratmeter angegeben werden.

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