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Steuern & Rechtliches

Untervermietung: Welche Voraussetzungen gibt es?

Sebastian Ludwig

Eine Untervermietung besteht, wenn ein Mieter seine Wohnung einem Dritten überlässt. Hierbei kann es sich entweder um die gesamte Wohnung oder um einzelne Räume handeln. Es gibt bestimmte rechtliche Voraussetzungen, damit eine Untervermietung zustande kommt. Im Folgenden möchten wir Ihnen die Grundlagen hierzu erklären.

Vertrag für eine Untervermietung – Die rechtlichen Grundlagen

Bei der Untervermietung wird ein zusätzlicher Mietvertrag zwischen Mieter und Untermieter abgeschlossen. Das Besondere ist, dass der Vertrag lediglich zwischen diesen beiden Parteien ausgearbeitet wird. Der Vermieter hingegen benötigt keine zusätzliche vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter oder dem Untermieter. Er muss einer Untervermietung allerdings zustimmen und seine Erlaubnis erteilen oder kann diese in bestimmten Fällen verweigern.

Grundlagen zum Mietvertrag finden Sie hier.

Beispiele einer Untervermietung

Folgende Fälle sind gängige Beispiele einer Untervermietung:

  • Der Mieter beschließt, dass er Garagenräume an Dritte vermieten möchte.
  • Der Mieter vermietet ein Zimmer seiner Mietwohnung an einen Studenten.
  • Der Mieter hat einen Arbeitskollegen, der sich für die Zeit eines Arbeitsprojekts in der Stadt aufhalten möchte. Der Mieter nimmt ihn daraufhin in seine Wohnung auf und beide schließen einen Untermietvertrag ab.

Ob der Vermieter eine Erlaubnis erteilen muss, hängt von dem Umfang der Untervermietung ab.

Vollständige Untervermietung oder teilweise Untervermietung?

Wenn der Mieter die Wohnung vollständig untervermieten möchte, benötigt er eine Erlaubnis des Vermieters, die dieser ohne Begründung verweigern kann. Liegt diese Erlaubnis nicht vor und der Mieter vereinbart dennoch eine Untervermietung, so kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.

Handelt es sich jedoch um eine teilweise Untervermietung, ist zwar ebenso eine Erlaubnis des Vermieters notwendig. Jedoch ist der Vermieter in vielen Fällen verpflichtet, eine Erlaubnis zu erteilen, falls ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vorliegt.

Wann liegt ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vor?

Wenn ein Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, muss er ein berechtigtes Interesse nachweisen. Ansonsten darf der Vermieter eine Untervermietung untersagen. Der Mieter muss deshalb entweder nachvollziehbare wirtschaftliche oder persönliche Gründe nennen.
Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich die Anzahl der Personen im Haushalt verringert hat, beispielsweise nach einer Trennung vom Partner. Da der Mieter nun höheren finanziellen Belastungen ausgesetzt sein kann, muss der Vermieter in dem Fall einer Untervermietung zustimmen.
Auch ein Arbeitsplatzverlust kann ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung hervorrufen. Ebenso können andere Gründe die wirtschaftliche Lage des Mieters erheblich verschlechtern – beispielsweise, wenn der Mieter hohe Unterhaltszahlungen leisten oder für die Pflege von Familienangehörigen aufkommen muss.
Damit es sich jedoch um eine teilweise Untervermietung handelt und nicht um eine vollständige Untervermietung, muss die Wohnung der Lebensmittelpunkt des Mieters bleiben. Das heißt, dass er nicht nur gelegentlich dort wohnen sollte.

Wann Vermieter eine Zustimmung zur Untervermietung verweigern können

Will der Vermieter eine Untervermietung verhindern, muss er nachweisen, dass die Untervermietung unzumutbar sein würde. Beispielsweise kann dies der Fall sein, wenn die teilweise Untervermietung zu einer Überbelegung der Wohnung führen könnte. Auch persönliche Feindschaften zwischen Vermieter und Untermieter können eine Untervermietung unzumutbar machen.
Der Vermieter kann seine Erlaubnis außerdem verweigern, wenn der ursprüngliche Mietvertrag entfremdet würde. Wenn der Untermieter beispielsweise ein Büro betreiben möchte und die Vermietung der Wohnung dies allerdings nicht vorsieht, darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Gleiches gilt, wenn Wohnräume zum Beispiel für eine Anwaltskanzlei vermietet wurden, diese aber dann für eine Tierhandlung untervermietet werden sollen.

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