Contrato de Alquiler

Elementos esenciales en el contrato de alquiler de una vivienda

El contrato de alquiler de vivienda es el documento en el que se regula la relación contractual entre el inquilino (arrendatario) y el propietario (arrendador), por lo que es conveniente que conste por escrito y que contenga al menos los datos del inquilino y del propietario, la duración del  contrato,  la renta y aquellos otros pactos que se consideren convenientes. En caso de duda, sería recomendable asesorarse en una asociación de consumidores.

A continuación le mostramos los elementos esenciales que deben aparecer en este documento.

La Fianza

Consiste en el importe de un mes de renta que debe entregar el inquilino al propietario en metálico y que le será devuelta cuando acabe el contrato salvo que se hayan producido desperfectos, que se descontarán del total. Hasta que no pasen tres años el importe de la fianza no se puede aumentar debido a su actualización. Es importante saber que la fianza no puede quedársela el propietario sino que ha de entregarla en el organismo que designe cada comunidad autónoma. Además de la fianza, el propietario puede pedir otras garantías como por ejemplo un aval o la contratación de un seguro. Una vez extinguido el contrato el propietario dispone del plazo de un mes desde que el inquilino le entregue las llaves para devolver  la fianza, ya que si no tendrá que pagar el interés legal.

La renta

El importe de la renta puede negociarse y si no se dice nada al respecto, ha de pagarse  cada mes en los primeros siete días, teniendo en cuenta que en ningún caso podrá el propietario exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El pago podrá hacerse en efectivo o por domiciliación bancaria o por ingreso en cuenta, valiendo como justificante el recibo bancario.

Actualización de la renta

Desde que entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en junio 2013   son muchas las dudas relativas a los nuevos contratos de alquiler. Una de ellas es la actualización de la renta. Los contratos de alquiler entre Enero 1995 y junio 2013 se rigen por la LAU 1994 y la revisión de la renta esta marcada por el IPC.  Así una vez cumplido el primer año de contrato el arrendador debe escoger el último dato del IPC, aportado por el INE e incrementar la renta en función de la variación  que este índice hubiese registrado en los 12 meses anteriores. En los contratos de alquiler posteriores a junio  2013 la LAU establece la libertad de pacto entre las partes a la hora de la actualización de la renta, dejando el IPC general como referencia para la revisión , cuando no exista pacto expreso al respecto.

Duración del Contrato

Será la que las partes acuerden. Esta es una cláusula frecuente en la que el casero obliga al alquilado a que tenga una estancia mínima de al menos un año , fijando una penalización  si la incumple. Sin embargo el articulo 11.2 LAU establece desde 2013 que el arrendatario tiene derecho a finalizar el contrato una vez pasados seis meses.  En cuyo caso la penalización dependerá de la limitación que establezca la ley.

Gastos

Es posible pactar por ambas partes que los gastos generales y los servicios del edificio, así como los impuestos que graven directamente el piso, sean a cargo del propietario. Esta cantidad debe estar claramente fijada en el contrato .Los servicios que tengan contador individual (electricidad, gas, agua  etc) debe pagarlos el inquilino.

Reparaciones y Obras de Conservación de la Vivienda 

Si hay que hacer pequeñas reparaciones por el uso normal de la vivienda, las debe pagar el inquilino, mientras que aquellas que sea necesarias para conservar la vivienda son de cuenta del propietario, salvo que las hubiera  causado el inquilino. Puede que el propietario estime necesario llevar a cabo obras de mejora, aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes, y que si no pueden retrasarse hasta que acabe el contrato, tiene que soportarlas el inquilino. El propietario tendrá que avisar tres meses antes y el inquilino podrá decidir si quiere marcharse en el plazo de un mes. En el caso que el inquilino quiera hacer obras por su cuenta que modifiquen la configuración  de la vivienda o provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad , tiene que contar con el permiso por escrito del propietario. Si se realizaran de todas maneras y el propietario no las hubiera autorizado puede resolver el contrato y al acabarlo le puede pedir al inquilino que reponga las cosas a su estado original.

Inquilinos con Minusvalías

Si el arrendatario fuese minusválido, o su cónyuge, pareja de hecho o familiares que convivan con él  puede realizar las obras necesarias para adaptar la vivienda avisando antes por escrito al propietario, el cual una vez finalice el contrato puede exigir que la vivienda vuelva a su estado original.

¿Qué Ocurre en Caso de Divorcio o Separación del Inquilino?

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada si se la han atribuido judicialmente, pero habrá que comunicarlo al propietario en el plazo de dos meses desde que se notificó la resolución judicial correspondiente con la copia de la misma o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

¿Qué Ocurre en Caso de Muerte del Inquilino? 

En ese caso pueden pasar a ser arrendatarios (subrogación) con todas las obligaciones legales correspondientes: El cónyuge o la persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente en los dos años anteriores. Los hijos, los padres, los hermanos y otros parientes hasta el tercer grado (tíos y sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65%.

Desistimiento del Contrato

Si el inquilino decide no renovar el contrato sin contar con la aprobación de su pareja, ésta puede continuar viviendo en el piso. El propietario podrá pedir al nuevo inquilino que confirme si quiere quedarse, de forma que este tendrá quince días para hacerle saber su intención de permanecer en el piso. Si se da la circunstancia que el inquilino decida marcharse sin explicar  si quiere o no seguir con el contrato, igualmente la persona que conviviera con el inquilino  podrá continuar en el piso siempre que se lo haga saber por escrito al propietario antes de un mes. Es importante saber que la propia Ley aclara que estas reglas se aplican tanto si se trata de parejas casadas como no casadas, teniendo en cuenta que si no hay vínculo matrimonial la convivencia ha debido durar al menos los dos años previos, salvo que haya hijos en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Subarriendo o Cesión Inconsentidas

La cesión del contrato  se produce cuando el inquilino transmite sus derechos y deberes a una tercera persona, para lo que es preciso el consentimiento por escrito del propietario. También se da el caso frecuente de que al ir a alquilar una habitación con zonas comunes, sea el propio inquilino el que lo haga, por ejemplo a estudiantes: en este caso se trataría de un subarriendo, que ha de ser parcial,  no del todo el piso y por lo tanto necesita permiso por escrito del propietario. Es importante saberlo para que no se produzca una situación irregular, evitando así que el propietario pueda echar al inquilino subarrendado en cualquier momento.

 Extinción del Contrato por Incumplimento de Obligaciones

El contrato se puede extinguir por incumplimiento de obligaciones tanto del inquilino como del propietario.

Causas de incumplimiento por parte del inquilino

+Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato

+Falta de pago de la fianza o de su actualización.

+Subarriendo o cesión no consentidos.

+Realización de daños intencionadamente o de obras no consentidas.

+Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

+Destinar la vivienda a otro uso que no sea la residencia.

Causa de incumplimiento por parte del propietario

La no realización de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buenas condiciones y la realización de perturbaciones en la utilización  de la vivienda.

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