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Fianza de Alquiler: ¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?

El alquiler temporal tiene un tratamiento distinto de los alquileres de vivienda habitual y esa diferencia en el destino del arrendamiento encuentra una de sus expresiones más marcadas en el tratamiento de la fianza.

La Ley de Arrendamientos Urbanos trata la cuestión de la fianza en su artículo 36. Los usos distintos a vivienda, como el alquiler por temporada, exigen la constitución de una fianza equivalente a dos mensualidades de renta frente al mes de fianza que se constituiría en un arrendamiento de vivienda habitual. No se tendrán en cuenta IVA o retenciones.

El elevado importe de esta fianza constituye una de las principales quejas tanto como de arrendadores como de arrendatarios por su falta de ajuste a las estadías de corta duración.

La obligación principal a efectos civiles para el arrendador como es lógico es la restitución de la fianza a la finalización del arrendamiento. Esta obligación que a priori parece de muy sencillo cumplimiento en ocasiones puede traernos dolores de cabeza; es muy habitual que nuestros inquilinos nos propongan abonar la renta, suministros u otros conceptos con parte o la totalidad de la fianza contratada. Aunque el fin de la fianza consiste en asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales no son pocas las resoluciones judiciales que fijan como el fin de esta fianza el abono de los desperfectos producidos en el inmueble, no sirviendo la misma para otros fines como cubrir rentas impagadas.

En todo caso es preferible no compensar cantidades (es decir, cubrir rentas u otro gastos que queden al final del arrendamiento con esta fianza) ya que de ese modo podremos recurrir a este importe para asegurar que no haya desperfectos que excedan del habitual de uso de la vivienda.

Aquí es donde entran las garantías adicionales que deben señalarse en el contrato. El arrendador tiene una obligación de constituir una fianza legal que es de la que hablamos en este artículo pero puede pactar garantías adicionales para asegurar el efectivo cumplimiento del contrato.

La Ley alberga la posibilidad de desarrollo de una obligación administrativa de relevancia: el depósito de la fianza ante un organismo público que variará dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos, presente en la mayoría del territorio.

El fin de este depósito es múltiple: garantizar el cumplimento de la obligación de la constitución de la fianza a lo largo del arrendamiento y aflorar los contratos “en negro” que no tributan serían los principales objetivos.

Cada Comunidad ha desarrollado la obligación de depósito de la fianza a través del ejercicio de  su capacidad legislativa. Así, en algún caso se ha configurado como una obligación conjunta de arrendador y arrendatario ante la avalancha de inquilinos que se acogían a ventajas fiscales relacionadas con el alquiler, rechazadas por el fisco por no constar la realidad del arrendamiento, momento en el que indicaban su desconocimiento de que el arrendador no hubiera declarado el arrendamiento.

No obstante, en general es obligación primordial del arrendador realizar este depósito.

Madrid

A modo de ejemplo de los trámites específicos a realizar en la Comunidad de Madrid consulte este enlace. Los documentos que se nos exigen son muy intuitivos: el contrato, el justificante del depósito en la cuenta que nos proporcionan y el documento de identidad del arrendador. También se prevé, para los que se suban al carro tecnológico, la posibilidad de realizar trámites online con la ayuda de nuestro certificado digital. Existen otras ventajas, como la posibilidad de concierto, para arrendadores con gran volumen de operaciones.

Cataluña

Cataluña presenta ciertas diferencias. La fianza se deposita en el Institut Català del Sòl (INCASOL) y vemos un avance con respecto al importe de la fianza que comentábamos al principio: “La quantia de la fiança exigible en els arrendaments de finques  urbanes  per  temporada  ha  de ser proporcional al termini  de  durada  del  contracte.” Además de otros detalles menores el importe de la fianza será proporcional a la duración del mismo. También encontramos ciertas peculiaridades acerca de la constitución de fianza en torno al abono de suministros del inmueble.

Los sistemas para la cancelación o devolución de las fianzas son similares, de todos modos hay que estar atentos a los plazos y circunstancias específicas de cada Comunidad Autónoma.

¿Y  qué pasa si incumplo con el deber de depósito? Existen dos causas principales de incumplimiento. Por un lado hay arrendadores que ignoran esta obligación o la encuentran difícil (especialmente personas mayores) y por otro lado hay quien no desea declarar el arrendamiento para evadir los impuestos correspondientes.

El régimen sancionador por la falta de depósito varía dependiendo del territorio pero hablamos en general de sanciones, multas coercitivas y recargos de bastante entidad en materia de vivienda y además otros problemas añadidos de índole tributaria como comprobaciones o incluso inspecciones.

Si no realizamos el depósito, ¿es posible que la Administración ignore que el arrendamiento no ha sido declarado?. Es nuestro deber cumplir la Ley. Además, nuestro arrendatario puede disfrutar de beneficios fiscales en caso de declarar la existencia del arrendamiento lo que implicará que probablemente nos exija el cumplimiento, con el engorro que supone cumplir a destiempo, o peor aún, notifique el incumplimiento a la Administración competente. Tampoco es inusual la delación por otros arrendadores que consideran los alquileres “en negro” competencia desleal. Y si no fuese suficiente la Agencia Tributaria ha comenzado una campaña contra el alquiler no declarado.

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