Alquiler

Guía de alquiler: Preguntas y Respuestas

El desahucio es la última etapa que debería presentarse en un contrato de alquiler entre propietario e inquilino. Una situación límite que se puede evitar si ,antes de llegar a un acuerdo,ambas partes están debidamente informadas sobre la ley que rige en ese momento.

Aunque, en ocasiones, por mucha información que se tenga, es inevitable llegar a este estadio de desahucio: el inquilino, por ejemplo, pierde su trabajo y no puede hacer frente al pago de la renta mensual. Por ello, le presentamos todo el proceso de alquiler con sus preguntas y respuestas para, en caso de tener que enfrentar un proceso de desahucio, lo haga de la mejor manera posible y así ,minimizar las consecuencias para que el proceso esté a su favor.

¿ Qué información puede exigir el inquilino antes de alquilar mi vivienda?

La claridad en el proceso comienza incluso antes de firmar el contrato. Le recomendamos no ponder ningún tipo de trabas, ya que la persona interesada tiene todo el derecho a solicitar toda la información que considere necesaria antes de alquilar la vivienda, ya sea nueva o de segunda mano. Usted debe proveer el documento que autoriza la ocupación y uso residencia de la vivienda, así como el certificado de eficiencia energética.

¿ Qué son las cláusulas abusivas?

Entendemos que es su vivienda y así usted establece las normas, pero no olvide que hay una ley que estipula unas cláusulas abusivas para proteger los límites del inquilino: el Real Decreto Ley 1/2007, de 16 de noviembre, Ley General para la Defensa de los Consumidores. El cual establece que las cláusulas se han de negociar y no ha de haber ninguna que ponga al inquilino en una situación de desventaja. ¿Un ejemplo de cláusulas abusivas? Exigir más de una mensualidad por adelantado o oponerse a renovar el contrato según la ley de arrendamientos urbanos.

+Exigir una permanencia mínima
+Impedir la prórroga del contrato de alquiler.
+Acceder a la vivienda arrendada
+No devolver el depósito
+Averías y reparaciones a cargo del inquilino
+Anticipación en el pago de la renta :Tal y como señala ley, no puede exigir el pago por adelantado de más de una renta.
Actualización de la fianza a partir de los tres años
Revisión de la renta con carácter anual

Ante estos abusos, el inquilino puede acudir a las tribunales o denunciar ante la administración pertinente.

¿Es necesario inscribir el contrato de alquiler en algún lugar?

Hay dos vías: inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad y depositar la fianza en el Instituto de Vivienda de su región. La primera opción no es obligatoria pero sí de aportar mayor seguridad jurídica ante cualquier tipo de situación. En cambio, depositar la fianza es obligatorio. No se la juegue y garantice su protección ante cualquier tipo de incidente.

¿Qué datos mínimos deben constar en el contrato de alquiler?

Los contratos de alquiler , se ajustan a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Y la información básica que debe constar es la siguiente:

+ Datos de la vivienda, del propietario e inquilino así como documentación oficial: DNI y registro.
+ Duración del contrato: fecha de inicio y fin. Si no se especifica se presupondrá que es de un año.
+Importe de la fianza
+Importe de la renta y medio de pago
+ Gastos : quién paga qué

¿ Puedo exigir una duración mínima del contrato?

La duración del contrato es libremente pactada por la partes. Sin embargo, si no se produce tal acuerdo La LAU establece que Contratos con fecha posterior al 5 de junio de 2013: Se prorroga de manera automática anualmente hasta los tres años como máximo, a no ser que el inquilino indique con 30 días de antelación que no quiere renovar el contrato.

¿ Puede el inquilino rescindir el contrato de alquiler?

Tal y como establece la LAU, el inquilino debe comunicarle su intención de rescindir el contrato siempre y cuando hayan transcurrido seis meses como mínimo desde el inicio del contrato. En caso de no cumplir con este plazo, el inquilino deberá indemnizarle.

¿ Puedo rescindir el contrato de alquiler?

Puede rescindir el contrato de alquiler – para aquellos con fecha entre 1 enero de 1995 y 5 de junio de 2013-siempre y cuando haga constar en el contrato la necesidad de ocupar la viviendas antes de transcurrir cinco años para destinarla a su vivienda permanente o para familiares de primer grado. En caso de producirse esta situación, si la vivienda no se ocupa en el plazo de tres meses una ves transcurrido el desalojo, el inquilino tiene derecho a un nuevo contrato y a ser indemnizado por los gastos ocasionados.

¿ Qué plazo tiene el inquilino para pagar el alquiler?

El artículo 17.2 de la LAU establece que el inquilino tiene los 7 primeros días del mes para pagar la renta. En caso de producirse un retraso en el pago, usted tiene la ley de su lado. El inquilino debe cumplir con sus obligaciones, aunque el retraso sea de unos días.
¿ Puedo vender la vivienda mientras dure el contrato?

El inquilino tiene preferencia a la hora de comprar . Así lo establece la LAU. Una vez hecha la oferta, el inquilino tiene 30 días para dar una respuesta, de lo contrario se procederá a la venta de la vivienda.

¿ Qué es y por qué se produce el desahucio?

El desahucio es un proceso por el cual el propietario, mediante apoyo judicial, procede a desalojar al inquilino de su propiedad. Las causa principal es un incumplimiento contractual: bien sea por una falta de impago de la renta y/o gastos derivados. También se puede producir por la terminación del contrato o por precario

¿ Qué es un contrato precario?

Es un tipo de contrato por el cual el propietario pasa a ceder el uso de una vivienda a un tercero. La característica principal es que se produce de manera gratuita y no hay necesidad de establecer un contrato formal: puede tratarse de un acuerdo verbal.

¿Qué hago si el inquilino muestra signos de insolvencia?

Antes de proceder a un desahucio formal, lo mejor es tratar de prevenir y arreglar la situación de la mejor manera posible. Podemos dar un plazo de margen para proceder al pago, pero cuidado, solo si sabemos con certeza que el inquilino pagará las mensualidades atrasadas. También, en caso de insolvencia, podemos llegar a un acuerdo con el inquilino, ya que, si es insolvente y no tiene un aval, lo más probable es que no se paguen las cuotas atrasadas.Por ello, lo mejor es que siempre se cerciore de la solvencia del inquilino antes de firmar cualquier contrato.

El inquilino no ha pagado una cuota, ¿qué puedo hacer?

Ante una situación de impago la reacción puede ser cambiar la cerradura o cortar los suministros para presionar al inquilino, esto es algo que nunca se debe hacer, ya que legalmente la vivienda corresponde al inquilino a no ser que el contrato haya sido rescindido por ambas partes o por un juez. En este caso, el inquilino podría denunciarle por allanamiento de morada o coacción.

1.Lo primero que debe hacer es tratar de llevar a cabo una negociación amistosa con el inquilino. En caso de ser fallida, el siguiente paso será pedir la deuda por falta de pago de la renta por escrito y de forma fehaciente. Un burofax es la solución más común para este problema, surtiendo efecto en el inquilino, aunque muchas veces no funciona y tienen que llevarse a cabo otras medidas.

2.Demanda Cuando se han agotado las primeras etapas para resolver este conflicto, se puede interponer una demanda de dos tipos, ya sea limitándonos a reclamar la cantidad que nos debe el inquilino o además de esto, solicitar su desahucio.
Reclamo de la cantidad impagada este medio no requiere abogados de por medio y suele ser un proceso rápido.
Reclamo de la deuda y desahucio Acudiendo a juicio verbal, se puede agilizar el proceso y resolverlo en unos 3 a 6 meses. Una vez lanzada la sentencia, el inquilino tiene 10 días para pagar, abandonar el inmueble o presentar alegaciones.

3. Si el inquilino ha decidido no entregar las llaves de manera voluntaria las autoridades llevarán a cabo un desalojo usando la fuerza. Si tras el desahucio hay daños en el inmueble, usted puede reclamar el coste de reparación de esos daños.

4. Cobro de la deuda. Transcurridos 20 días desde la sentencia en firme, el plazo es de 5 años para ejecutar la deuda. Si el inquilino no solventa la deuda en ese periodo, el propietario puede solicitar el embargo de bienes, cuentas y dinero para poder recuperar su dinero.

¿ Qué es un lanzamiento?

Es la fecha en la que en inquilino tendrá que abandonar.Un mes más tarde de haber puesto la demanda, el juzgado establece la fecha en que tendrá lugar el lanzamiento, es decir, que el inquilino abandone la vivienda. Si el arrendatario considera que la reclamación que se efectúa no es pertinente, entonces habrá un juicio previo al lanzamiento.

Si existe terminación del plazo de duración del contrato de arrendamiento o un precario, ¿qué puedo hacer?

Una vez terminada la duración del contrato o por precario, el demandado deberá contestar en un plazo de días a la demanda para celebrar la vista del juicio.

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