Alquiler Vacacional

Las obligaciones fiscales del alquiler turístico

La configuración de nuestras obligaciones fiscales cuando decidimos alquilar un piso o habitación dependerá de varios factores. Por su importancia central nos detendremos principalmente en el  destino del bien arrendado. Los impuestos que hemos de liquidar varían en cuanto a su devengo, reducciones en la cuota y deducciones de que nos encontremos ante un arrendamiento destinado a vivienda habitual, de local de negocio o por temporada.

Declaración de IRPF

En el alquiler turístico el arrendador deberá declarar los ingresos en su declaración de IRPF como rentas de actividades inmobiliarias siempre que la actividad no se configure como propia de las económicas, que se caracterizan por personas o establecimientos abiertos al público dedicados a la gestión de la actividad.

Tratándose de un arrendamiento distinto del de vivienda habitual como es lógico no podremos acogernos a la reducción específica prevista a tal efecto.

No obstante sí podremos deducir una serie de gastos afectos al propio arrendamiento, la mayoría de los cuales se podrían intuir sin mayor dificultad: intereses y gastos derivados de productos financieros contratados para mejorar el inmueble, gastos de reparación y conservación, impuestos como el de Bienes Inmuebles, tributos locales como el de basuras, los seguros del inmueble, los gastos de gestión y de naturaleza jurídica, amortizaciones, gastos de Comunidad de Propietarios y otros.

En todo caso hemos de “prorratear” las deducciones; nos deduciremos una cantidad proporcional a la duración efectiva del arrendamiento.

IVA

Una cuestión controvertida estriba en el devengo de IVA. El alquiler entre particulares en el alquiler turístico está exento de IVA pero la ley  marca una serie de excepciones que vienen a enlazarse en torno a la misma idea que el Impuesto sobre la Renta: la realización de una actividad económica. Así, cuando el arrendatario sea una empresa y no un particular o cuando el arrendamiento incluya prestaciones de servicios como los de restaurante o limpieza, que pudieran ser análogos a los de la industria hotelera.

En definitiva, la factura del inmueble de temporada no incluiría retención de IRPF toda vez que no estemos ante una actividad económica ni IVA, al tratarse de una operación exenta (vid. art. 20, 37/92 de 28 de Diciembre, Ley del IVA).

El alquiler de habitaciones por temporada en cuanto a su fiscalidad presenta pequeñas diferencias, no se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos sino por el Código Civil y el arrendador puede tener que minorar sus desgravaciones en el IRPF respecto a la hipoteca como propietario de la vivienda.

Por último, cabe tener en cuenta la influencia de una tasa específica que dependería del carácter turístico o vacacional del arrendamiento. Volvemos una vez más al concepto del destino del arrendamiento y con un problema añadido: queda en manos de las CC.AA. – Cataluña ya la aplica y Comunidades como Baleares o Madrid la planearían aplicar en breve – la regulación de los alquileres turísticos, lo que genera gran inseguridad jurídica a los arrendadores, especialmente cuando el alquiler coincida en el tiempo con el período estival, con eventos señalados o, digamos, con la temporada de nieve; elementos que puedan hacer dudar del destino real del arrendamiento.

A priori los dos elementos que permiten deslindar una y otra figura son la intención de las partes expresada en el contrato y sostenida por elementos exteriores al mismo- como los derechos de inscripción de un curso abonado por un estudiante- y de otro lado la promoción y comercialización en lo que la Ley denomina “canales de oferta turística”.  

En todo caso esta diferenciación tiene relevancia más allá de la fiscal, en particular en el ámbito de las obligaciones y sanciones administrativas.

1 Comment

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  • Que pasa cuando alquilamos una habitacion en la vivienda habitual? hace falta declarar algo? si no lo hacemos incurrimos en alguna ilegalidad? Lo mismo ocurre con el periodo, mas de 3 o 6 meses, no se considera piso turistico, verdad?