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Los gastos e impuestos derivados en la compra de vivienda nueva y usada

En medio de la tormenta y la crisis económica, son muchos los prejuicios que se ciernen en torno a la compra de vivienda nueva y usada. ¿La realidad? Los gastos derivados y los impuestos son prácticamente los mismos en ambos casos.

La recuperación del mercado inmobiliario

Tras años de tendencia a la baja y congelación de los precios, desde hace un tiempo el mercado inmobiliario comienza a despertar lentamente de su letargo. Un despertar y mejora que se manifiesta en el síntoma más evidente de la recuperación: el aumento de los precios, lo que demuestra el buen flujo del mercado. Pero claro, el aumento del tráfico en la compraventa conlleva una serie de interrogantes por parte de los compradores – y vendedores-. Este caso, a la hora de afrontar la compra de una vivienda –de obra nueva o segunda mano- los compradores realmente no saben los gastos e impuestos derivados en ambos casos. Lo cierto es que, los gastos e impuestos derivados son idénticos en ambos casos.

Un hecho que mantiene al mercado en jaque es la escasez de obra nueva. Con la recuperación – lenta pero segura- de la economía, se produce un aumento de la compra de viviendas. Tras la crisis se paralizó la construcción de obra nueva, por lo que el mercado está compuesto de viviendas de segunda mano. Este stock de vivienda usada se está agotando, por lo que, si no construye, los precios del stock existente aumentan. Si el bien demandado es escaso, se revaloriza su precio. ¿Las consecuencias? Un aumento desmedido de los precios supone una burbuja inmobiliaria. A pesar de las alarmas, los observatorios inmobiliarios aclaran que no hay motivos para preocuparse.

¿Cuándo una vivienda se considera de segunda mano?

Los compradores tienen tres opciones a la hora de comprar: una vivienda nueva con todas las comodidades que esto conlleva: piscina, hidromasajes, plaza de garaje… La segunda opción es comprar una vivienda con buenos acabados pero con algunos años de construcción. La tercera opción es comprar una vivienda algo antigua y más barata que necesita algunas reformas.

Cabe distinguir que, a efectos fiscales, Hacienda diferencia entre vivienda de obra nueva y usadas con más de una transmisión. ¿Qué significa esto? Hacienda no considera que la antigüedad sea un factor determinante para considerar la ”mano” de la vivienda. Lo que sí categoriza a la vivienda es el número de transmisiones que tenga. Así, una vivienda nueva solo contará con una transmisión – de promotor a comprador-. Y así se contabilizarán sucesivamente las transmisiones como el cambio de manos.

Los gastos e impuestos derivados son idénticos en obra nueva o de segunda mano

Para hacernos una idea, en el caso de obra nueva o vivienda usada, los gastos suponen alrededor de un 10%-15%. Así, el precio de la vivienda varía, pero el porcentaje de los gastos es constante.


”Mientras que los gastos derivados tanto de la escritura de la compraventa como de la hipoteca (notario, registro, gestoría, etc) son idénticos, puesto que dependen básicamente del importe de la transacción así como del importe del dinero que pidamos prestado al banco”
( Elena Sanz especialista del sector inmobiliario del Confidencial )


¿Cuáles son los impuestos y gastos a pagar?

La compraventa de viviendas conlleva unos impuestos. En el caso de la vivienda nueva, se paga el 10% de IVA. Si es de protección oficial la cifra se sitúa en un 4%. Por el contrario, las viviendas de segunda mano están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según las comunidades autónomas, pero que suele situarse entre el 6% y el 10%.

También se asocia un impuesto conocido como AJD o Actos Jurídicos Documentados. Está compuesto por una cuota fija -se aplica a los documentos notariales- y otra variable – cuando el objeto de las escrituras es inscribible en los Registros de la Propiedad, que fija cada comunidad y que oscila entre el 0,5% y el 2%. En la vivienda nueva se aplica el IVA y AJD – fijo y variable -, si es de segunda mano, se grava con ITP Y AJD – cuota fija.

Por otro lado, encontramos los gastos derivados de la hipoteca y la escritura de la vivienda, los cuales los bancos han impuesto a los contrayentes de manera abusiva. Así, el Tribunal Supremo ha sentenciado que los bancos están obligados a devolver estos gastos. Tras la sentencia, los bancos están asumiendo los gastos de la hipoteca – notaría, registro y gestoría.

Tras la sentencia, los bancos están asumiendo los gastos de la hipoteca – notaría, registro y gestoría. Mientras que los gastos de la escritura recaen sobre el comprador.

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