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Legislación e Impuestos

¿Qué garantías tiene una vivienda nueva?

Todo comprador debe saber que, una vez se ha producido la entrega de la vivienda, esta cuenta por ley con un plazo de garantía en caso de haber defectos en la construcción.

La ley que rige este asunto es la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) y establece tres plazos de garantías donde el tiempo va acorde con la gravedad de los daños:

  • DIEZ años por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. En definitiva, todo aquello que ponga en riesgo la seguridad estructural del edificio
  • TRES años por defectos que afecten a la habitabilidad.
  • UN año por los defectos de acabo que afectan a la estética del edificio sin incurrir en la habitabilidad o seguridad del edificio. Estos daños son los más comunes.

¿Cuándo empieza la garantía? Estas garantías cuentan desde el momento en que el constructor entrega la vivienda al promotor, y no desde que el comprador adquiere la vivienda. Es un detalle importante a tener en cuenta ya que en muchas ocasiones, la garantía ya ha vencido.

¿Cuál es el periodo para reclamar los desperfectos? Dos años desde la aparición de los daños, con independencia de si la garantía ha terminado o no.

¿Quiénes son responsables?

Todos los actores que intervienen en el proceso de la edificación son responsables frente a los compradores de la vivienda. Siendo los más comunes:

Constructor: responde por vicios o defectos de construcción y acabados en el plazo de un año. Además, es responsable directo por las negligencias y mala praxis del jefe de obra y todas las personas que subcontrate o dependan de él.

Promotor: responderá de manera solidaria con los demás agentes que intervienen en el proceso de edificación, una responsabilidad compartida para hacer frente a los posibles daños o vicios y defectos en la construcción. Además, es responsable por las deficiencias en los productos de construcción adquiridos por él.

Todos los agentes: Es importante mencionar que todas las partes tendrán su parte de responsabilidad civil de manera individualizada o solidaria, según el caso.

Tal y como indican desde Legálitas: ”Todas estas responsabilidades se entienden sin perjuicio de las que corresponden al vendedor frente al comprador conforme al contrato de compraventa, a los artículos 1.484 (vicios ocultos) y siguientes del Código Civil y al resto de la legislación aplicable a la compraventa.”.

¿Cómo se pueden reclamar los desperfectos?

Los procedimientos serán diferentes según la naturaleza de los daños.

Pequeños defectos: Aquellos desperfectos a nivel acabado de resuelven rápidamente comunicándose con el promotor y el constructor. Se debe solicitar su reparación mediante el envío de un burofax para que quede constancia. Se suelen arreglar sin problemas en un plazo relativamente corto.

Mayores desperfectos: Cuando los desperfectos afectan a la habitabilidad y seguridad de la vivienda ( grietas, estructuras…etc) entonces hay que contar con el asesoramiento de un perito independiente y experto en patología constructiva. Se notifica mediante burofax a la promotora, la constructora, al arquitecto técnico director de obra y ejecución.

** Estas recomendaciones son a título informativo, aconsejando el asesoramiento de un experto legal especializado en construcción, en caso de producirse desperfectos en la obra. Cada caso específico tiene una naturaleza diferente cuya resolución depende de su estudio en particular.

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