Alquiler

¿Quién paga las obras y averías en un contrato de alquiler?

Una caldera que deja de funcionar, una pieza del frigorífico que se rompe, humedades inesperadas… Son obras y averías que forman parte del día a día cuando habitamos una vivienda. Es algo importante que sin embargo, no tenemos en cuenta a la hora de pactar un contrato de alquiler.

¿Qué dice la ley?

El propietario: Es responsable de todas las reparaciones necesarias para la mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda alquilada, sin derecho de subir el valor de la renta. ¿La excepción? Si el deterioro fue causado por el inquilino. Según el artículo 21.1 de la LAU:

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

El inquilino: Es responsable de las pequeñas reparaciones causadas por el uso diario de la propiedad alquilada como explica el artículo 21.4 de la LAU. Según los artículos 1563 y 1564 el inquilino es responsable por el “deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”y también “es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.

Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aclara quién sufraga estos gastos, en ocasiones estos límites no quedan claros. Por ello,conviene siempre puntualizar estas formalidades en el contrato. Y es que, esta cuestión puede levantar dudas entre el inquilino y el propietario.

Como explicábamos, la LAU define a grandes rasgos este asunto, aunque debido a la gran variedad de obras y reparaciones que existen, siempre pueden surgir conflictos. Es fundamental por ello saber qué tipos de averías y obras existen según la ley, y en base a la naturaleza de estos gastos, se puede definir qué asume cada parte.

¿Qué tipo de obras y reparaciones existen? 

Es importante esclarecer la clasificación de estas reparaciones según la ya citada LAU. Existen tres tipos. Veamos:

1. Pequeñas reparaciones

Son daños que aparecen por el uso ordinario del inmueble, incluyendo todos aquellos desgastes por el uso diario.Deben ser reparables o susceptibles de mantenimiento, no pueden ser irreparables. Un ejemplo de estas reparaciones son las averías ( una bombilla que deja de funcionar o una pieza de electrodoméstico, por ejemplo).

Estas reparaciones deben ser de pequeña entidad, siendo éste un concepto subjetivo, es por ello que conviene pactar límites para arreglos de esta naturaleza. Este tipo de arreglo no incluye aquellos daños estructurales.

¿Quién paga?  En este caso, es el inquilino el encargado de sufragar los gastos. Si al finalizar el contrato no se han llevado a cabo, el arrendador tiene el derecho de retener parte de la fianza.

2. Conservación y sustitución 

De los elementos necesarios que afectan a la habitabilidad de la vivienda o al uso que se haya convenido. Esto incluye todos aquellos daños en la estructura, accesorios, muebles…etc. Un ejemplo de este tipo es la reparación de una caldera, el arreglo de humedad o una cañería que se rompe.

¿Quién paga? Si es el inquilino quien ha causado el daño, éste está obligado a pagar. En caso de que el deterioro no se haya producido por el arrendatario, éste tiene la obligación de comunicar los daños en la vivienda y permitir el acceso para su inspección. Según la normativa, si es grave y urgente puede repararlo el inquilino, y luego el propietario abona el gasto.

El inquilino debe soportar la obra, y si ésta es superior a 20 días, se puede disminuir la parte proporcional de de la renta. Cabe destacar también que estas obras nunca pueden suponer un aumento del valor de la renta.

3. Obras de mejora

Son aquellas que sin ser necesarias, aumentan la comodidad o habitabilidad de la vivienda y afectan a la configuración de la misma y de sus muebles / accesorios.

¿Un ejemplo? Una terraza que se cierra, el cambio de la pintura interior…Algo que mejora la vivienda pero no es necesario para su uso diario.

¿Quién paga? Pueden ser llevadas a cabo por el  inquilino siempre que no afecte a la estabilidad y seguridad del inmueble. Necesita previa autorización escrita por el propietario en caso de alterar  la configuración de la vivienda.

El propietario puede hacer obras mejora comunicándolo con tres meses de antelación. El inquilino tiene derecho a desistir en el primer mes, y  en los dos restantes  si no quiere, se disminuye la renta y  formaliza una indemnización.   En este caso el arrendador puede elevar la renta si el alquiler tiene más de 3 años.

¿Cómo evitar disputas en este aspecto?

La mejor manera de evitar cualquier tipo de problema es contratando -además del seguro del hogar – un seguro que incluya responsabilidad civil. Ya que la mayoría de los seguros de hogar no cubren al inquilino en caso de accidente. Como ya mencionamos, lo mejor en estos casos es pactar por adelantado quién llevará a cabo las reformas así como los plazos y límites. También es importante aclarar los casos y plazos en lo que hay que dar a conocer al propietario las averías. Con el fin de evitar sorpresas y disputas, recomendamos a ambas partes contratar algún tipo de seguro que cubra  estos imprevistos.

 

 

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