Note Legali e Fiscali

Affitti: diritti e doveri del proprietario

In seguito al boom degli affitti, sono sempre più i proprietari di casa che decidono di locare il proprio immobile. In Italia gli annunci online di appartamenti in affitto sono aumentati: nel 2017 si registra un incremento del 10,2% rispetto all’anno precedente.

La legge prevede una serie di adempimenti a carico del proprietario, al quale sono riconosciuti, d’altro canto, alcuni diritti.

Locazione dell’immobile: i doveri del proprietario

Innanzitutto, quali sono i doveri dei proprietari di casa? La norma del codice civile a cui fare riferimento è l’art. 1575, che elenca le “obbligazioni principali del locatore”.

  1. Dopo la stipula del contratto, che si perfeziona con la firma di entrambe le parti contraenti, il proprietario ha l’obbligo di consegnare all’affittuario una casa abitabile e in buono stato. Ciò vuol dire che, se la casa non risulta idonea a causa di vizi e difetti, è dovere del proprietario procedere alle attività di manutenzione straordinaria, nelle quali rientrano – per esempio – il tetto, gli infissi e la caldaia.

Se i vizi sono da considerarsi talmente gravi da rendere la casa non idonea all’utilizzo per il quale era stata affittata, il conduttore può scegliere tra due alternative: la risoluzione del contratto (in caso di grave entità) o la diminuzione del prezzo dell’affitto. Queste possibilità sono escluse soltanto se l’inquilino era già al corrente dei vizi dell’immobile (si parla di “vizi conosciuti o conoscibili”).

  1. Durante la locazione, l’immobile deve essere tenuto in modo tale da essere adatto alluso stabilito nel contratto. Di conseguenza il proprietario deve effettuare le eventuali riparazioni necessarie, escluse quelle di manutenzione ordinaria, che invece sono a carico del conduttore, cioè dell’inquilino (si chiamano spese di conservazione).
  1. Inoltre, il locatore deve garantire al conduttore, cioè a colui che affitta la casa, il pacifico godimento dell’immobile. Cosa vuol dire? L’affittuario va tutelato dalle pretese di terzi sullo stesso immobile: infatti, il proprietario risponderà di eventuali molestie compiute da terzi.

Cosa succede nel caso in cui il locatore non adempia agli obblighi imposti dalla legge? Egli può incorrere in un’ipotesi di responsabilità per danni. Se si tratta di grave inadempimento, l’affittuario può risolvere il contratto. Altrimenti, può comunque richiedere una diminuzione del corrispettivo mensile per l’affitto dell’immobile.

Inoltre, c’è un’eccezione: se il proprietario dimostra che il danno è dovuto a causa a lui non imputabile (per esempio, il caso fortuito o la forza maggiore), non è tenuto al risarcimento del danno. In ogni caso, l’inquilino può scegliere la risoluzione del contratto.

 

Quali sono i diritti del proprietario di casa?

Affittare casa conviene, basta seguire alcune regole per essere tutelati e regolare la locazione in base alla legge. A questo punto parliamo dei diritti riconosciuti al locatore.

  1. In primo luogo, ogni proprietario ha diritto a ricevere una cauzione per l’affitto dell’immobili, da una a due mensilità. Tale somma di denaro, che di solito corrisponde al costo mensile dell’affitto, verrà restituita al termine del contratto oppure trattenuta a titolo di risarcimento nel caso in cui l’affittuario causi danni all’appartamento. Si tratta di una forma di tutela per mettersi al riparo dai possibili rischi.
  1. Tra i diritti del locatore, vi rientra quello di accedere all’immobile, dopo aver dato il preavviso all’inquilino, nel caso in cui debba effettuare dei lavori.
  2. Inoltre, egli deve essere informato sia sulle persone che abitano in casa, sia sugli eventuali lavori da loro compiuti, per alcuni dei quali è necessaria un’apposita autorizzazione.

In ogni caso, locatore e conduttore possono inserire nel contratto specifiche clausole per regolare diversamente alcuni aspetti del contratto che la legge rimette alla volontà delle parti.

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