Note Legali e Fiscali

Contratto di affitto in scadenza: recesso o proroga?

Esistono diversi modelli di contratto di affitto. Alcuni si differenziano per le tutele riconosciute al proprietario e al conduttore, altri per la durata e le modalità del recessoCosa succede quando scade il contratto? E se, invece, volessi terminare la locazione prima della scadenza, la strada da seguire è quella della disdetta?

Con questa breve guida potrai sbrigare facilmente tutti gli adempimenti, sia civili che fiscali, previsti dalla legge.

Intanto facciamo chiarezza sui vari tipi di contratti e sulla relativa durata. La legge di riferimento è la n. 431 del 1988.

  • Nei contratti liberi 4+4 la durata non può essere inferiore a 4 anni e poi prorogata automaticamente per altri 4 , nel caso in cui non si comunichi nei termini la disdetta;
  • Nei contratti concordati la durata è di 3 anni, rinnovabili per altri 2;
  • Nei contratti transitori, stipulati di solito dagli universitari fuori sede, la durata minima è di 30 giorni, mentre quella massima è pari a 18 mesi.

Dai un’occhiata al contratto che hai stipulato, in particolare alla parte che tratta la facoltà di disdetta: è lì che è indicata la modalità della disdetta, il relativo preavviso richiesto e i motivi per cui è consentito procedere al recesso.

Recesso del contratto di locazione: come funziona?

Come procedere alla disdetta anticipata dell’affitto degli immobili ad uso abitativo? L’inquilino deve comunicarlo per iscritto prima dello scadere dei 4 anni, dei 3 o dei 18 mesi, a seconda del contratto stipulato. La comunicazione deve avvenire mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Essa va indirizzata al locatore 6 mesi prima della data di rilascio dell’appartamento. Va precisato che i 6 mesi decorrono dal momento in cui il proprietario di casa riceve la comunicazione. Nelle more, l’inquilino continuerà a pagare il canone di locazione, anche nell’ipotesi in cui lasci l’appartamento prima dello scadere del periodo di preavviso.

Quali dati indicare nella lettera di disdetta dell’affitto?

  • I dati del contratto;
  • La data di stipula del contratto;
  • La data a partire dalla quale si intende terminare l’affitto;
  • La motivazione della disdetta;
  • La richiesta della caparra versata;
  • La firma del conduttore.

Cosa accade, invece, nell’ipotesi opposta? Cioè nel caso in cui sia il proprietario di casa a voler recedere dal contratto di affitto (purchè sussistano i motivi indicati dalla legge) e rientrare così in possesso dell’immobile locato. In questa ipotesi sarà il locatore a dover informare l’inquilino, tramite raccomandata, di non voler procedere al rinnovo del contratto. Anche qui il preavviso di solito è pari a 6 mesi.

Gli adempimenti fiscali della disdetta

C’è un onere collegato al recesso anticipato: il pagamento dell’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate tramite modello F24 elide. Il versamento è a carico di entrambe le parti, sia del locatore che del conduttore, ma è il primo a dover pagare, per poi rivalersi – in un secondo momento – sull’ormai ex inquilino (ex art. 8, L. n. 392/1978). A quanto ammonta? Il costo è fisso e pari a 67 euro. A meno che si è scelto a suo tempo il regime della cedolare secca, che esonera dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro, sia al momento della registrazione che in caso di adempimenti successivi, come questo.

Dopo questi adempimenti, potrà procedersi alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, la quale – secondo una recente sentenza del 2018 (n. 2427 del Tribunale di Milano) – deve essere necessariamente effettuata sotto forma di scrittura privata, che testimoni la comune volontà delle parti.

Proroga o rinnovo?

Se, al contrario, l’intenzione è quella di proseguire la locazione dell’immobile, in base al tipo di contratto stipulato a monte, la strada da seguire sarà quella della proroga o quella del rinnovo.

  • La proroga avviene automaticamente, dopo la scadenza dei primi 4 anni nei contratti liberi, dei primi 3 nei contratti concordati e dei primi 18 mesi nei contratti transitori. Non ci sarà alcuna modifica rispetto al contratto originario.
  • Il rinnovo equivale a una nuova stipula. Le parti possono pattuire una serie di cambiamenti contrattuali, cioè sarà possibile modificare, eliminare o aggiungere alcune clausole.

In entrambi i casi, bisognerà effettuare nuovamente la registrazione, col pagamento dell’imposta di registro all’Ae.

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