Note Legali e Fiscali

Fideiussione, cos’è e come funziona

In un mercato dell’affitto tradizionale fortemente segnato dalla morosità, con tempi e costi di procedure di sfratto insostenibili, cresce l’interesse dei proprietari verso ulteriori forme di garanzia rispetto al deposito cauzionale. Istituti bancari, compagnie assicurative e network immobiliari offrono una serie di prodotti per tutelare il proprietario dai rischi d’insolvenza dell’inquilino

Che cos’è la fideiussione

La fideiussione è per definizione “il contratto con il quale un soggetto (fideiussore) garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui obbligandosi personalmente verso il creditore”.

Dietro richiesta del proprietario, l’inquilino può stipulare una fideiussione con una banca o un’assicurazione che garantiscono il pagamento dei canoni di affitto e/o degli obblighi contrattuali per una determinata durata e importo. A seconda che la fideiussione venga stipulata con una banca o un’assicurazione si parlerà rispettivamente di fideiussione bancaria o assicurativa.

Fideiussione bancaria e assicurativa

La principale differenza tra fideiussione bancaria e assicurativa consiste nella modalità di escussione, modalità con cui il proprietario può richiedere il pagamento dell’importo garantito:

  • La fideiussione bancaria prevede che il proprietario possa escutere l’importo garantito “a prima richiesta”, ovvero senza dover attendere la pronuncia da parte del giudice
  • La fideiussione assicurativa prevede invece il rimborso delle mensilità non pagate dall’inquilino solo dopo la sentenza di sfratto, ovvero a conclusione dell’iter giudiziario intrapreso dal proprietario per liberare l’immobile. Molti di questi prodotti assicurativi coprono infatti le spese legali

Durata e importo garantito

Durata e importo garantito (o copertura) sono i principali elementi della fideiussione, entrambi variabili

La durata della fideiussione è il periodo in cui la fideiussione ha effetto.
Per ridurre al minimo i rischi sarebbe ideale ottenere una fideiussione della stessa durata del contratto di affitto, o della prima scadenza nel caso si tratti di un contratto 4+4 (durata per primi 4 anni). È possibile anche prevedere un rinnovo annuale inserendo specifica clausola nel contratto.

L’importo garantito è l’importo massimo assicurato che il proprietario può incassare.
È solitamente compreso tra i 6 ed i 12 mesi, sia che si tratti di fideiussione bancaria che assicurativa. Se l’oggetto della garanzia fosse il pagamento dei canoni di affitto l’importo potrebbe anche essere pari all’intero valore del contratto (improbabile nella maggior parte dei casi trattandosi di contratti a lungo termine). Per quanto riguarda i danni all’immobile questi sono di solito esclusi e coperti dal deposito cauzionale

Ottenimento e costi

I tempi per l’ottenimento di una fideiussione bancaria sono piuttosto lunghi, e possono richiedere più di un mese. In caso di contratti a persone fisiche, come accade per la stragrande maggioranza dei contratti di affitto a uso abitativo, l’ottenimento è difficile se non in presenza di un reddito medio/alto. Le banche richiedono di solito all’inquilino il congelamento di fondi pari all’intero importo da garantire, per tutelarsi in caso di escussione.
Il costo di una fideiussione bancaria è generalmente pari al 2/3% annuo.

Ottenere una fideiussione assicurativa è più facile, e i tempi per l’ottenimento sono più brevi. Il criterio di reddito comunemente richiesto è il rapporto tra costo dell’affitto e stipendio, che non deve superare il 30-40% (se il canone fosse superiore al 40% dello stipendio, potrebbe non essere sufficiente).
Il costo della fideiussione assicurativa è in media più alto rispetto a quella bancaria, generalmente pari a una mensilità di canone o poco più

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