Note Legali e Fiscali

Tutto sulla cedolare secca

Il regime della cedolare secca è un regime di tassazione agevolato che funge da imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Optando per la cedolare secca l’imposta di registro sarà dovuta per la sola cessione del contratto di locazione, e non per le registrazioni, risoluzioni e proroghe, come ordinariamente previsto. L’imposta sostitutiva si calcola sul totale del canone annuo stabilito nel contratto di affitto. In base a tipo di contratto sarà pari a:

  • 21% per i contratti di affitto a canone libero e per gli affitti brevi
  • 10% per i contratti di affitto a canone concordato (inclusi contratti per studenti universitari e contratti transitori)

Come si paga

Le scadenze e le modalità di versamento (acconto e saldo) per l’imposta sostitutiva sono le stesse dell’Irpef. Nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, l’acconto non è dovuto perché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente

Obblighi e rinunce:

  • Optando per la cedolare secca si rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento Istat del canone di affitto
  • Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata al momento della registrazione, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni

Per quali immobili

  • esclusivamente gli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), in affitto per finalità abitative
  • le relative pertinenze (solo date in affitto congiuntamente all’abitazione).

Nel caso in cui l’immobile fosse intestato a più di una persona, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun intestatario

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di affitto conclusi con inquilini che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. L’opzione può essere esercitata anche per le abitazioni prese in affitto a cooperative o enti senza scopo di lucro, purché siano date in subaffitto a studenti universitari e messe a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone (Dl 47/2014)

Durata dell’opzione, adempimenti successivi

L’opzione della cedolare secca si estende per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il proprietario può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato

Note:
Alcune parti di questo articolo sono state riprese dal sito Agenzia delle Entrate e riformulate con terminologie più semplici o di uso comune. Di seguito qualche esempio:

locare  → affittare
contratto di locazione  → contratto di affitto
locatore  → proprietario
locatario, conduttore, affittuario  → inquilino

Le stesse terminologie sono ritrovabili anche negli altri articoli. Ricordiamo che, anche se molto diffuso nel linguaggio corrente, l’uso del termine “affitto” è improprio quando riferito a contratti di locazione. Il CC distingue i contratti di affitto dai contratti di locazione: i contratti di affitto hanno per oggetto beni produttivi mobili o immobili i contratti di locazione hanno per oggetto beni mobili o immobili, ma non produttivi (es. abitazioni, uffici, locali commerciali)

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