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Alojamento local: desistir implica pagar mais-valias

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Quem tenha registado uma casa para alojamento local e desista de receber turistas passando a utilizar o imóvel para habitação própria tem de pagar mais-valias ao fisco – ainda que esta alteração não tenha envolvido qualquer transação monetária. A denúncia foi feita por juristas ao Diário de Notícias numa altura em que o governo prepara alterações ao regime de impostos sobre o alojamento local.

“É uma situação muito ingrata da lei”, refere ao jornal o jurista António Gaspar Schwalbach, adiantando que esta situação, que muitos consideram absurda do ponto de vista fiscal, acaba por ser um obstáculo no processo de legalização de muitas casas que são arrendadas para férias bem como do cancelamento dos registos por parte de quem decidida retirar-se desta atividade.

Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), corrobora esta situação. “Esta questão das mais-valias é um dos maiores obstáculos à legalização do alojamento local e é também um dos motivos para que alguns dos que desistiram “mantenham o registo e não cancelem a atividade”, porque se não alugar a casa não haverá lugar a tributações, explicou o responsável ao DN.

Em causa está o facto de as Finanças classificarem o alojamento local como prestação de serviços, o que significa que a maioria das pessoas abre atividade e é tributada na categoria B. Quando o contribuinte regista a casa de que é proprietário para alojamento local, o imóvel é afetado à nova atividade, levando ao apuramento de mais-valias correspondentes à diferença entre o valor de aquisição da casa e o respetivo valor de mercado à data da afetação. A mais-valia fica, porém, suspensa, não obrigando ao pagamento do imposto.

No entanto, quando o proprietário quer desafetar a casa da atividade de alojamento local, mesmo que não se tenha verificado uma venda da mesma, o fisco apura uma nova mais-valia que tem de ser paga, segundo as explicações de Mariana Gouveia de Oliveira, da Miranda Alliance, ao DN.

A jurista adianta que a nova mais-valia corresponde à diferença do valor existente à data de colocação do imóvel no alojamento local e ao valor deste no momento em que é retirado da atividade.

Além disso, enquanto a primeira mais-valia – suspensa – é considerada em apenas 50% do seu valor, na segunda é tido em conta a quase totalidade do valor (95%), porque se lhe aplicam as regras da categoria B e não as da G. “O imposto é bastante mais pesado”, afirma Mariana Gouveia de Oliveira.

Também citada pelo DN, Carla Matos, advogada da CCA Ontier confirma que esta é uma questão desconhecida entre muitos dos que avançam para o alojamento local. “As pessoas esquecem-se de que estão a mudar a afetação da casa e que isto tem implicações fiscais”, sustenta.

Esta mudança é formalizada no Anexo B do IRS quando o contribuinte é convidado a responder à perguntas sobre se houve afeção do imóvel pessoal à atividade empresarial. “É aí que a pessoa se coloca no olho do furacão”, frisa António Gaspar Schwalbach.

Imposto pode ser evitado

O jurista afirma que muitas pessoas desconhecem que podem ser confrontadas com o pagamento de uma mais-valia quando não houve lugar a qualquer venda do imóvel, tal como desconhecem que este risco da mais-valia pode ser eliminado se quem está no alojamento local optar pelas regras de tributação da categoria F (rendas).

Esta possibilidade foi criada no Orçamento do Estado deste ano. Contudo, o facto de a tributação autónoma de 28% poder sair mais cara do que as regras de tributação da categoria B – em que apenas são considerados para efeitos de IRS 35% dos rendimentos obtidos – poderá fazer que não seja uma alternativa válida.

Eduardo Miranda alega que esta mais-valia, “que não faz sentido nenhum”, demonstra a necessidade de se adaptarem as regras fiscais da atividade de arrendamento de curta duração. Enquanto António Gaspar Schwalbach concorda que o regime fiscal aplicável ao alojamento local deve ser simplificado.

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