Legislação e Impostos

Arrendamento Residencial vs Alojamento Local

Tanto o arrendamento residencial como o alojamento local têm como fundamento a oferta de acomodação a terceiros mediante remuneração. No entanto, estes dois conceitos inerentes à política da habitação diferem em diversos fatores. Por norma, o arrendamento residencial é associado a relativamente longos períodos de tempo em que o arrendatário arrenda um imóvel com o intuito de lá fazer a sua vida durante tempo indeterminado ou determinado, embora regra geral de longa duração. Pelo contrário, o alojamento local está fortemente associado a turistas que desejam passar um curto período de tempo numa habitação com o intuito de fazer férias. Como diferem então estas duas ofertas de acomodação ao nível da legislação?

Exploração de arrendamento residencial vs alojamento local

A grande diferença entre um contrato de arrendamento residencial e a exploração de um estabelecimento de alojamento local (nos termos do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto) está associada à forma em como estas duas são exploradas. No primeiro caso – arrendamento residencial – existe uma mera locação de bens imóveis (que pode ser temporária e ter por objeto uma habitação para férias) no segundo caso – alojamento local – existe uma prestação de serviços de alojamento; ou seja, além do alojamento em si, existem serviços complementares, como por exemplo a limpeza, recepção ou outros serviços de apoio. Neste caso mais personalizado de prestação de serviços, aplica-se o já referido DL n.º 128/2014, de 29 de agosto, sendo necessário registar o imóvel como estabelecimento de alojamento local.

Custos Associados

Os custos que o alojamento local e senhorios tradicionais têm em comum são essencialmente com o IMI, condomínio, seguros e obras ou encargos de manutenção do imóvel. A diferença situa-se sobretudo ao nível dos custos operacionais. No alojamento local os proprietários têm de pagar comissões de reserva (cobradas pelos sites internacionais e que podem ir aos 15%); o IVA que têm de liquidar de 6%; a realização do check-in presencial sempre que chegam os hóspedes e do check-out e vistoria quando estes saem; a limpeza e preparação da casa; tratamento de roupas ou anúncios para publicitar o espaço, este último por norma com mais frequência do que o arrendamento tradicional.

Legalização de arrendamento residencial vs alojamento local

Para legalizar um contrato de arrendamento residencial, a lei expressa que os senhorios devem comunicar às Finanças os contratos de arrendamentos que celebrem com os inquilinos, relativamente a imóveis de que sejam titulares. Trata-se de uma obrigação fiscal declarativa imposta aos senhorios por cada contrato celebrado e que se traduz na entrega de uma Declaração do Modelo 2 do IS.

Quanto ao prazo a que o senhorio dispõe para comunicar os contratos às Finanças, no caso do arrendamento urbano, por exemplo, se assinar no dia 20 de setembro de 2017 um contrato de arrendamento para habitação que terá inicio no dia 1 de Outubro de 2017, deverá comunicar às finanças este contrato até ao dia 30 de novembro.

Quanto ao alojamento local, a sua legalização formal pressupõe que o proprietário do imóvel registe o locado no Registo do Alojamento Local (RNAL) através de uma mera comunicação prévia efetuada no Balcão Único Eletrónico.

É importante salientar que a partir do dia 1 de julho todos os proprietários que façam a exploração de alojamento local são obrigados a inscrever o imóvel objeto de exploração no Registo Nacional de Turismo. Ainda, todas as plataformas onlines – Airbnb, Booking, etc – passam também a ser obrigadas a apresentar o número de licença do alojamento local anunciado. Está atualmente em curso uma inspeção geral em todo o país por parte de funcionários das Finanças, com o intuito de inventariar todos os estabelecimentos de alojamento local de modo a garantir a sua conformidade com a lei.

Note-se, ainda, que ao anunciar o seu imóvel online como alojamento local o mesmo tem de estar registado de acordo com o DL n° 128/2014, caso contrário, os senhorios poerão incorrer em coimas até 4.000€, no caso de pessoas singulares. Ainda, contrariamente ao arrendamento residencial, todos os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações de acordo com o DL n° 156/2005, sendo que deve existir um individual para cada estabelecimento.

No caso especifico do alojamento local, visto ser uma atividade recorrente e de curto prazo, o proprietário do estabelecimento não é obrigado a comunicar às Finanças cada vez que receba inquilinos, sendo este controlo feito posteriormente através da tributação nas Finanças bem como de um comunicado ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (no caso de receber estrangeiros no seu alojamento local).

Tributação de arrendamento residencial vs alojamento local

 Arrendamento Residencial

A regra geral é a de que as rendas de imóveis são rendimentos prediais integrados na categoria F do IRS. Porém, desde 2015, com o reconhecimento do arrendamento como atividade empresarial, alguns senhorios têm optado pela categoria B. Embora persistam algumas dúvidas relativamente à melhor opção entre as duas categorias, tudo depende dos rendimentos totais do contribuinte, sendo que o mesmo poderá fazer uma simulação de maneira a confirmar qual a alternativa mais vantajosa.

Categoria F

A primeira modalidade de tributação das rendas que surgiu na sequência do arrendamento urbano, de 2012 – categoria F –  é a aplicação de uma taxa especial de 28%, a qual entrou em vigor em 2013. Isto significa que os rendimentos prediais não serão somados aos restantes rendimentos que o proprietário tenha de outras categorias. Deste modo, escolhendo a categoria F do IRS, aplicando a taxa especial às rendas, o rendimento que o agregado familiar tiver tido durante o ano será dividido: as rendas pagam 28% de IRS e os demais rendimentos (como salários ou pensões) pagam a taxa de imposto que lhes corresponder, de acordo com o respetivo valor.  A tributação dos rendimentos da categoria F é feita através preenchimento do Anexo F do Modelo 3 do IRS.

 Categoria B

Uma segunda modalidade aplicável aos senhorios é a opção de tributarem os seus rendimentos prediais no âmbito da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) isto é, exercendo a atividade de arrendamento como uma atividade económica.  Esta modalidade surgiu com a reforma do IRS que entrou em vigor em Janeiro de 2015 e significa que os senhorios estarão na condição de empresários em nome individual, sendo que os valores das rendas serão incluídos na declaração anual de rendimentos no anexo B e obrigatoriamente englobados com os restantes rendimentos que o contribuinte tenha, das categorias A (trabalho dependente), H (pensões) ou G (outros rendimentos), quando sujeitos a englobamento.

Note, no entanto, que com a categoria B o englobamento é obrigatório, sendo que os contribuintes que façam esta opção deixam de poder beneficiar da taxa especial de 28% inerente à categoria F, sujeitando-se desta forma às taxas progressivas de imposto que vão sendo mais altas consoante o rendimento total aumenta. Na categoria B existem dois regimes optativos: o regime simplificado e o da contabilidade organizada (obrigatório para quem tem rendimentos superiores a 200 mil euros). Refira-se ainda que, optando pela categoria B, terá de passar os recibos verdes eletrónicos, à semelhança do que acontece com os trabalhadores independentes.

Os senhorios que queiram ser tributados por esta categoria têm que apresentar uma declaração de início de atividade através do Portal das Finanças. Para quem já tenha atividade aberta como independente, apenas terá de apresentar uma declaração de alterações para incluir esta atividade adicional. Os contribuintes deverão também informar o Fisco sobre o regime que escolhem, se o simplificado ou o da contabilidade organizada.

Alojamento Local

Os rendimentos inerentes ao Alojamento Local devem ser registados nas Finanças, declarando o inicio de uma atividade de prestação de serviços. Para rendimentos anuais inferiores a 200 mil euros, o contribuinte proprietário de um negócio de alojamento local pode optar pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada. Se os rendimentos anuais forem superior a 200 mil euros, tem de ter contabilidade organizada obrigatoriamente.

Com o regime simplificado, no caso do IRS, a taxa de imposto incide sobre 35% sobre os rendimentos no caso modalidades de moradia e apartamentos e sobre 15% dos rendimentos no caso da modalidade de estabelecimentos de hospedagem, onde se incluem os hostels.

No caso do IRC, também em regime simplificado, a taxa de imposto incide sobre 35% da receita (modalidades de moradia e apartamento) ou 4% (modalidade de estabelecimento de hospedagem).

Já os proprietários que auferirem rendimentos superiores a 200 mil euros por ano, que por isso enquadram-se automaticamente na contabilidade organizada. Uma das obrigações é ter de contratar um Contabilista Certificado.

Note-se também que os proprietários são obrigados a cobrar a taxa turística de dormida, normalmente a rondar o valor de 1€, tal como acontece na acomodação tradicional no ramo da hotelaria.

Para mais informações detalhadas quanto ao alojamento local confira aqui.

Conclusões

Em suma, apesar destes dois conceitos – arrendamento residencial e alojamento local – apresentarem muitas semelhanças entre si, a associação que representa os empresários do alojamento local – ALEP – tem vindo a apelar a um tratamento distinto entre estas duas formas de exploração habitacional, sendo que os empresários procuram continuar a apelar à inserção do alojamento local num quadro mais semelhante ao aplicado à hotelaria.

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