Investimento

As contas estão feitas: quão rentável é investir em casa para arrendar?

Com o mercado imobiliário ao rubro, são cada vez mais os portugueses que consideram a compra de um imóvel para arrendar a terceiros. Esta pode ser considerada uma excelente oportunidade, mas colocam-se algumas questões relativas ao efetivo retorno financeiro do investimento.

Quais são os fatores que definem o valor de uma renda?

Perante a necessidade de se definir a renda certa, há que ter primeiramente em conta as despesas que lhe são inerentes:

  • Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI);
  • Imposto sobre rendas (28%);
  • Quotas de condomínio;
  • Seguro multirriscos.

Para além destes encargos, está associado à aquisição da casa o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas). É também recomendável que o senhorio tenha um pé-de-meia, não só para eventuais despesas de manutenção, como também para assegurar que não existe prejuízo. A estes encargos acrescerá, se for o caso, o reembolso do crédito à habitação.

As despesas de manutenção, de pintura e de reparação podem ser deduzidas no IRS, assim como os gastos de iluminação e aquecimento central. Também o IMI e encargos com seguros são dedutíveis.

O empréstimo para arrendamento não é um empréstimo qualquer

Normalmente, o crédito à habitação é o elemento mais decisivo no processo de compra de casa. Se sabe de antemão que a casa que quer comprar será para arrendar a terceiros, o contrato com o banco tem de contemplar essa situação, tanto em termos das condições, como do spread proposto pelo banco.

Se, por outro lado, decidir arrendar a sua habitação no decorrer do crédito, não há problema. Contudo, é obrigado a notificar o banco dessa intenção. Nestes casos, o banco geralmente renegocia o spread.

Ainda assim, existem naturalmente exceções: se a decisão decorrer do facto de um dos elementos do agregado familiar estar desempregado ou se o local de trabalho se alterar para outro local, pelo menos a 50km de distância da habitação, o banco não irá renegociar o spread.

Qual o potencial de rentabilidade da casa?

Para se chegar ao potencial de rentabilidade da casa, há que considerar o investimento inicial, bem como as despesas anuais que a posse de um imóvel implica.

De momento, o preço médio de venda de um T2 em Lisboa ronda os 180 mil euros. Imaginemos então o seguinte cenário:

A Inês e o Henrique são um casal que adquiriu um T2 no centro de Lisboa por 200 mil euros com a finalidade de arrendamento. Uma das hipóteses consideradas foi o crédito habitação.

Supondo que o banco concede 70% do valor da casa, ou seja, 140 mil euros a 30 anos, com TAE de 1,76% e Euribor a 12 meses a -0,153%, a Inês e o Henrique vão ter de pagar uma prestação de 498 euros ao banco. Por essa ordem de ideias, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) será de 180.986 euros.

Eis as despesas que o casal terá no momento de aquisição da casa, tanto no caso de recorrerem a um crédito habitação como no caso de pagarem a pronto:

Despesas no momento da aquisição do imóvel
Sem crédito habitação Com Crédito Habitação
Valor da casa 200 000 €
Financiamento 140 000,00 €
Imposto Sobre Utilização do Crédito (0,6%) 840 €
Comissões Associadas ao Crédito 656 €
Capital Próprio 200 000 € 60 000 €
IMT 7 437 €
Escrituras 2 000 €
Despesas Totais 209 436 € 70 933 €

A Inês e o Henrique definiram como renda da casa o preço médio de arrendamento de um T2 em Lisboa que, de momento, é de 1.365 euros. Para perceber a rentabilidade do imóvel, o casal teve de ter em conta as seguintes despesas anuais:

Despesas Anuais
Sem Crédito Habitação Com Crédito Habitação
Seguro Multirriscos 187,06 €
Seguro de vida 144,12
Condomínio 1 200,00 €
Manutenção 1 000,00 €
IMI 750 €
Crédito habitação 5976 €
Total anual 3 137 € 9257 €


Perante estes valores, eis a receita líquida do arrendamento da casa – ou seja, descontando já os 28% do imposto sobre rendas e as despesas anuais – consoante os diferentes cenários de ocupação:

Rentabilidade do Investimento – Sem Crédito Habitação
Ocupação a 60% Ocupação a 80% Ocupação a 100%
Receita líquida anual 8473€ 11297€ 14121€
Rentabilidade anual 4% 5% 7%

 

Rentabilidade do Investimento – Com Crédito Habitação
Ocupação a 60% Ocupação a 80% Ocupação a 100%
Receita líquida anual 5829€ 7772 € 9715€
Rentabilidade anual 8% 11% 14%

Nesse sentido, para uma ocupação de 100%, o casal pode esperar uma receita líquida anual de 14.121 euros se não recorrer a crédito habitação e de 9.715 euros se optar por crédito habitação (este é o valor já com o desconto da prestação mensal do crédito habitação).

Face a estes valores, o investimento no imóvel apresenta uma rentabilidade de 14%, se solicitado o crédito habitação e de 7% se pagar o imóvel o momento. A diferença deve-se sobretudo aos dois cenários de investimento inicial: no caso do crédito habitação, o casal teria uma despesa de 70 933 euros, bastante inferior comparando com os 209 436 euros que precisaria de colocar de parte para pagar a casa a pronto.

Formas de poupar nos encargos do imóvel

Apesar dos encargos naturalmente associados ao imóvel, existem várias formas de se economizar:

 

  • Potenciar a rentabilidade do imóvel

Para o imóvel ser o mais rentável possível, a taxa de ocupação é um aspeto fundamental. Plataformas de arrendamento revelam-se bastante úteis em prevenir períodos de desocupação prolongados. É também recomendável que invista na manutenção do mesmo, para que não seja surpreendido com faturas exorbitantes provenientes de obras de reparação.

 

  • Poupar com o crédito habitação

Comparar todas as ofertas

Quem compara todas as ofertas fica sempre em vantagem. No momento de adquirir um produto, por regra, os consumidores escolhem aquele que, pelas mesmas caraterísticas, apresenta um valor mais em conta. Então, porque é que o crédito à habitação há-de ficar atrás?

Uma das razões é porque comparar empréstimos é uma tarefa que, para além de morosa, pode ser cansativa e frustrante.

No entanto, já existe uma ferramenta online, o ComparaJá.pt, que permite comparar todas as taxas que os bancos em Portugal estão a oferecer e perceber instantaneamente qual é a prestação mensal, as taxas de juro incluídas e o MTIC. Pode encontrar mais informação aqui.

Contratar os seguros diretamente na seguradora

Os seguros multirriscos (ou seguro contra incêndios) é um seguro obrigatório por lei para propriedades em regime horizontal, ou seja, imóveis que façam parte de um edifício onde existem imóveis pertencentes a terceiros.

É possível e recomendável contratar mais coberturas para este seguro, como cobertura de terramotos, raios, explosões e inundações, por exemplo. Este é um seguro que tem de ser subscrito independentemente do facto de existir crédito habitação ou não.

Caso recorra a um empréstimo, terá de subscrever, para além do seguro multirriscos, o seguro de vida. Este garante o reembolso do empréstimo se o cliente não o puder fazer no decorrer de um acidente ou de uma doença que o deixe impossibilitado de trabalhar.

O banco irá sugerir determinados produtos, de acordo com a seguradora com a qual tem protocolo. No entanto, pode solicitar propostas diretamente às seguradoras para poder comparar diferentes ofertas e notar uma acentuada redução no prémio dos seguros.

Pedir uma atualização do prémio do seguro pelo menos a cada cinco anos

O prémio do seguro mantém-se intacto ao longo do empréstimo, a menos que peça uma atualização do valor. É que o valor do prémio está diretamente dependente do capital em dívida e este vai diminuindo à medida que o crédito é reembolsado.

Os preços das casas em Portugal têm aumentado significativamente nos últimos dois anos mas as propostas de crédito à habitação nunca foram tão competitivas.

Ainda assim, bem feitas as contas, o investimento num bem imóvel traz lucros que, apesar de significativos, devem ser considerados numa perspetiva a longo prazo.

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