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Legislação e Impostos

Caução e garantias prestadas ao senhorio

Quando se realiza um contrato de arrendamento é necessário acautelar a possibilidade de incumprimento do inquilino, que se pode traduzir em atrasos no pagamento da renda, recusa em abandonar prontamente o imóvel em caso de resolução ou denúncia do contrato, danos devidos a uma utilização imprudente, obras não autorizadas, entre outros.

Uma das garantias que o senhorio pode exigir ao inquilino, prevista no artigo 1076° do Código Civil, de modo a salvaguardar situações de incumprimento, é o pagamento de uma caução aquando da assinatura do contrato, que assume geralmente a forma de um ou dois meses de renda. Em alternativa, a lei permite que sejam apresentados igualmente como caução títulos de crédito, joias, pedras ou metais preciosos, ou fiança bancária.

Contudo, é imperativo distinguir no contrato o que são rendas antecipadas e o que é caução. Isto porque as primeiras são pagas ao senhorio a título do arrendamento do imóvel e não serão, em princípio, passíveis de devolução. A dispensa de pagamento de renda no último mês do contrato deve-se precisamente ao facto de a renda relativa a esse período já ter sido paga antecipadamente pelo inquilino.

A caução, apesar de não estar diretamente associada ao pagamento de qualquer bem ou serviço, está, tal como a renda, sujeita à obrigação de emissão de recibo, devendo, em condições normais, ser restituída ao inquilino no final do contrato, situação em que este emite um recibo de quitação, que deverá o proprietário apresentar posteriormente como despesa no seu IRS. A maioria do senhorios, cerca de dois terços segundo a DECO, tem por norma exigir caução aos seus inquilinos.

Findo o contrato, se o inquilino não tiver cumprido alguma das suas obrigações, pode o senhorio reter parte ou a totalidade da caução por forma a fazer face aos prejuízos decorrentes desse incumprimento, tais como reparações no imóvel ou equipamentos, ou despesas de bens e serviços, subscritos em nome do senhorio, que o inquilino tenha deixado por pagar. Caso tais prejuízos não excedam o valor da caução, o remanescente deverá ser devolvido ao inquilino, juntamente com os comprovativos das despesas que o senhorio teve de suportar. Caso contrário, se os prejuízos excederem o valor da caução, o senhorio, para além de a reter na totalidade, pode exigir compensação por perdas e danos que ultrapassem esse montante.

Acontece, porém, que o valor da caução nem sempre cobre os prejuízos associados a atrasos no pagamento, que podem, por vezes, prolongar-se por vários meses e que são ainda acrescidos de uma indemnização de 50% sobre o valor da renda. A não ser que se estabeleça como valor de caução o equivalente a seis ou sete vezes o valor da renda, coisa que o inquilino dificilmente aceitará à partida.

Assim, de modo a caucionar o cumprimento por parte do inquilino quanto ao pagamento de rendas, é aconselhável que se lhe exija outro tipo de garantia, tal como o recurso a fiador, um seguro de renda ou a garantia bancária. Estes mecanismos visam assegurar ao senhorio o pagamento de um determinado número de rendas, geralmente o correspondente a seis meses, que o inquilino não tenha liquidado, ficando este último em dívida para com a pessoa ou entidade que conferiu essa mesma garantia.

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