Legislação e Impostos

Como passar um terreno rústico para urbano?

Tomar a decisão de comprar um terreno para construir pode ser um grande investimento para a sua habitação permanente. Contudo, depois de muito procurar em diferentes sites de imobiliária, deparou-se com um problema: a grande maioria dos terrenos que encontra são rústicos, ou seja, destinados a fins estritamente agrícolas e para cultivo. Como ultrapassar este problema e legalizar aquele terreno com bastante potencial?

Recorde-se que em 2015, o Governo tomou medidas de restrição quanto à urbanização de terrenos rústicos, transferindo maiores poderes de decisão para as Câmaras Municipais. Agora, para aceitarem a urbanização de um solo rústico, as Câmaras terão de efetuar estudos de viabilidade económico-financeira que justifiquem essa decisão. Perante isto, a singularidade de cada caso invalida a existência de um “manual de instruções”, pois cada terreno irá certamente apresentar diferentes características.

Visite a Câmara Municipal e peça o PDM

Antes de decidir oficializar a compra de um terreno, o mais importante é dirigir-se à Câmara Municipal da sua área de residência e confirmar que este poderá ser legalmente transformado num terreno urbano. Na Câmara, deverá informar-se relativamente ao PDMPlano Diretor Municipal. Também poderá fazê-lo online, através do site da Câmara em questāo, mas se se dirigir pessoalmente poderá esclarecer melhor as suas dúvidas.

Quando tiver o PDM consigo, verifique qual a data da sua última revisão, pois uma revisão do PDM pode resultar na alteração da natureza do terreno, ou seja, o seu terreno urbano poderá passar a terreno rústico. Porém, durante o período de revisão do PDM existe sempre uma reunião publica na Câmara Municipal, onde os proprietários poderão dar a sua voz para reverter situações indesejadas.

Se já está de olho em algum terreno com uma agência imobiliária, peça aos mediadores a planta do terreno para a apresentar na Câmara. Em muitos casos os próprios mediadores ocupam-se de verificar quais os trâmites legais junto das entidades competentes, no entanto, este é um ponto crucial para que deixe de o fazer por si mesmo.

Para complementar a sua decisão, poderá também apresentar um PIPPedido de Informação Prévia junto de um gabinete de arquitetura. Aqui poderá solicitar uma maior precisão relativamente à definição das áreas do local em questão bem como introduzir o pedido para o levantamento topográfico do terreno.

Desloque-se às Finanças

Existem casos em que terrenos rústicos poderão ser transformados em terrenos urbanos. Contudo, muitas vezes esta transformação não é permitida por lei, daí a necessidade de averiguar bastante antes de comprar o terreno. Contudo, uma vez ultrapassado o obstáculo relativo ao PDM e dada a luz verde do Município para construir, desloque-se a uma agência das Finanças mais próxima da sua localidade para comunicar a alteração de terreno rústico para terreno urbano. Este passo é muito importante para que mais tarde não receba surpresas desagradáveis, evitando assim o pagamento de eventuais coimas.

Quanto pagará de impostos?

Os terrenos também estão abrangidos no âmbito do Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI. As taxas do IMI são fixadas anualmente pelos municípios da área de localização dos prédios, dentro dos seguintes intervalos: entre 0,3% e 0,5% para os prédios urbanos já avaliados nos termos do Código do IMI, sendo que nos prédios rústicos – terrenos com fins agrícolas – a taxa de IMI a aplicar é de 0,8%.

Lembre-se ainda que quando a habitação estiver totalmente construída e já tiver a licença de habitação, terá direito à isenção de IMI durante três anos (se nunca tiver beneficiado desta redução anteriormente). Por norma, a primeira vez que declara a sua primeira habitação permanente, será contemplado como beneficiário desta isenção.

E se já está a construir e não tinha conhecimento de que o terreno era considerado rústico?

Como referimos anteriormente, tudo dependerá da Câmara Municipal em questão. Porém, nestes casos é aconselhável dirigir-se às Finanças e lembre-se de levar consigo a caderneta predial, a licença de obras ou alvará de construção e a planta topográfica do terreno. Aquando desta visita e entrega destes documentos, ser-lhe-á pedido que preencha o Modelo 1 do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

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