Investimento

Comprar para arrendar: as melhores zonas em Lisboa e no Porto

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Com os juros dos depósitos a prazo a atingir mínimos históricos, muitos são os que procuram formas alternativas de rentabilizar o seu capital, sendo o setor imobiliário uma das opções viáveis para o efeito. Contudo, há diversos aspetos que deverão ser levados em conta e que poderão fazer a diferença entre investimento lucrativo e prejuízo. Se pondera investir num imóvel com vista ao seu posterior arrendamento, deverá efetuar um estudo de mercado por forma a determinar quais os preços praticados numa determinada zona, tanto na aquisição como na renda. Deverá também calcular todos os custos associados a esse investimento (e.g. remodelações, IMI, condomínio, etc.), só assim poderá determinar a sua taxa de retorno.

Quando se investe para arrendar é necessário perceber o ponto de vista do arrendatário: o que pretende, em que meio se insere, para onde se desloca diariamente, como se desloca, etc. Quem trabalha ou estuda nas zonas mais movimentadas da cidade pretenderá certamente arrendar casa numa zona com fácil acesso às redes de transportes públicos, razão pela qual esta mais-valia é tão requisitada, garantido ao proprietário uma forte concorrência ao arrendamento do imóvel e, consequentemente, rendas mais elevadas. De certo que as boas acessibilidades se refletem também no preço de aquisição do imóvel, mas tão ou mais importante que comprar a bom preço é garantir que há sempre interessados no arrendamento do locado em questão. De nada serve comprar bem, se depois não se consegue arrendar a um preço que torne o investimento rentável face ao custo de oportunidade.

Nos grandes centros urbanos, diferenciam-se três tipos de arrendamento com destino à habitação: o arrendamento familiar, o arrendamento universitário e o arrendamento turístico. O arrendamento familiar tem necessidades bastante específicas no que diz respeito à área, tipologia e conforto do locado, oscilando as rendas geralmente entre 400€ e 600€/mês, sendo os contratos geralmente de termo anual renovável. Este tipo de arrendamento é procurado em todas as zonas da cidade. O arrendamento universitário é mais evidente nas imediações das faculdades, como é o caso da Cidade Universitária e Alameda, em Lisboa, e os pólos da Universidade do Porto, situando-se os preços na casa dos 200-300€/mês por quarto. Por fim, o arrendamento turístico tende a verificar-se nas áreas históricas da cidade, tais como Alfama, Bairro Alto e Chiado, em Lisboa, e Bonfim, Sé e Santo Ildefonso, no Porto, sendo que nestas zonas o aluguer ronda os 300€/semana ou 50€/noite, geralmente em apartamentos de tipologia inferior a T2.

Em Lisboa, as freguesias do Beato, Campolide e Marvila são as que apresentam maior rentabilidade, com taxas de retorno anual brutas de 4,53%, 4,14% e 4,42%, respetivamente. A freguesia de Penha de França, onde o preço de aquisição é da ordem dos 1800€/m2, encontra-se no início de um processo de reabilitação que se prevê vir a durar uma década, o que irá rentabilizar bastante o investimento de quem decidir apostar nesta zona numa fase precoce, antes da inevitável subida de preços. Destacam-se também as freguesias da Estrela, Campo de Ourique e Santo António, zonas de excelência onde os imóveis são mais caros, mas as rendas acompanham esse valor, oferecendo igualmente uma boa rentabilidade. Na cidade do Porto, as freguesias mais rentáveis para quem pretende investir são as de Campanhã e Paranhos, com taxas de retorno brutas de 4,59% e 4,60%, respetivamente. Zonas mais nobres como Cedofeita e Lordelo do Douro oferecem também uma rentabilidade acima dos 4%.

Quem possua ou pretenda adquirir um prédio com grande necessidade de obras pode beneficiar, caso necessite, de condições especiais de crédito com vista à sua reabilitação. A concessão de crédito é uma das medidas inseridas no programa Reabilitar para Arrendar, levado a cabo pelo Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana, e que visa, simultaneamente, recuperar o edificado urbano e promover o mercado do arrendamento.

Um último conselho: esteja atento e seja célere. Imóveis a bom preço e bem situados são rapidamente vendidos, por vezes numa questão de horas. Tenha ainda presente que cada imóvel tem as suas características específicas e, por conseguinte, um valor de mercado único. Não deixe escapar a oportunidade para realizar um ótimo investimento quando esta surja.

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