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Contrato de Arrendamento por Quarto – Há diferenças?

Recebemos diversas questões sobre o arrendamento de um imóvel a mais do que uma pessoa, seja porque um grupo de amigos decide arrendar uma casa para viverem juntos ou porque o arrendamento é feito quarto a quarto. Na rubrica de hoje, contamos com o apoio do Dr. João Ferreira Monteiro, da Ferreira Monteiro Advogados, para nos ajudar a responder a esta questão.

Escrito por: Dr. João Ferreira Monteiro, Ferreira Monteiro Advogados

Contacto: joaofferreiramonteiro@gmail.com

Facebook: @jfmadvogados

LinkedIn: João Ferreira Monteiro

 

 

O arrendamento urbano pode ter duas finalidades – habitacional ou não habitacional. Para o que ora nos ocupa, centrando-nos na hipótese de arrendamento para fins habitacionais, importa perceber qual a eventual diferença entre o arrendamento de um imóvel e de apenas parte desse mesmo imóvel. Designadamente, falamos dos casos mais comuns de arrendamento de uma fracção autónoma e de arrendamento de, somente, uma divisão dessa fracção.

Excluem-se aqui, intencionalmente, as hipóteses actualmente mais em voga de arrendamento de curta duração ou alojamento local, nomeadamente para fins turísticos, porquanto os mesmos merecerão tratamento específico tendo em conta a regulamentação especial de que são alvo e que não é objecto deste comentário.

Importa perceber que a análise desta questão tem relevância, entre outros, quer no plano puramente contratual (civil), quer no plano tributário (fiscal).

Contrato de Arrendamento – Há alguma diferença?

No que toca ao contrato propriamente dito, a lei geral aqui aplicável vai no sentido de tratar indiferenciadamente os dois casos acima referidos. Não é referido o caso específico de arrendamento de parte do imóvel, salvo a consagração de que é permitido o arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos. Assim, não existe impedimento na lei, por exemplo, ao arrendamento de uma fachada, uma parede ou um muro de certo imóvel. Acrescentaríamos aqui, com particular interesse para o nosso caso, um quarto ou uma suite.

Os requisitos gerais de um contrato de arrendamento são os mesmos, quer se trate do arrendamento de uma fracção autónoma completa, quer de parte dessa fracção – nomeadamente, os requisitos necessários ou obrigatórios de um contrato de arrendamento previstos no artigo 2.º do Decreto-Lei 160/2006, de 8 de Agosto. Destes, destaca-se um em particular: a identificação e localização do arrendado, ou da sua parte. Ora, este será um segundo momento em que a lei alude à possibilidade de arrendamento parcial de um imóvel, impondo essa referência no contrato.

E em que nome fica o contrato?

Quanto à posição contratual de arrendatário, o caso mais comum é que esta seja assumida apenas por uma pessoa (para todo o imóvel). No entanto nada impede que haja uma diversidade de arrendatários (para todo o imóvel ou cada um para uma certa parte).

Na prática, são três as situações possíveis mais comuns: a celebração de um contrato com um arrendatário, para seu uso exclusivo ou igualmente daqueles que com ele vivam em economia comum; a celebração de um só contrato com diversos arrendatários (por exemplo 3 amigos que assumem, conjuntamente, a qualidade de arrendatários) – sendo que, nestes dois primeiros casos, o arrendamento respeita à totalidade da fracção. Numa terceira hipótese, se por exemplo arrendar o seu imóvel a estudantes, pode ocorrer a celebração de diversos contratos, cada um com um arrendatário, mas já sobre apenas parte da fracção (isto é, por exemplo, três contratos com três arrendatários distintos para a utilização de três partes de uma mesma fracção).

E como fica o pagamento da renda?

Um dos aspectos mais relevantes que distingue, em especial, o segundo dos primeiro e terceiro casos prende-se com a responsabilidade pelo pagamento da renda.

No segundo verifica-se um caso de pluralidade de arrendatários. De acordo com o regime geral as obrigações com pluralidade de sujeitos são obrigações conjuntas; ou seja, cada um dos obrigados responde para com o credor por uma, pela sua, parte proporcional da prestação – na hipótese acima referida, cada arrendatário responde por um terço da renda. Pode, contudo, existir um acordo entre as partes em sentido diverso, convencionando-se que a obrigação será solidária; isto é, o credor pode exigir de qualquer um dos devedores a totalidade da prestação – ainda na hipótese acima referida, poderia ser exigido, pelo senhorio, a qualquer um dos três arrendatários, a totalidade da renda.

Já na hipótese clássica de existir apenas um arrendatário (primeiro e terceiro casos acima indicados), será este que naturalmente responderá pela dívida, nos termos comuns.

E as obrigações fiscais do senhorio?

Por fim, e no que toca ao cumprimento das obrigações fiscais, questiona-se essencialmente como comunicar às Finanças (Autoridade Tributária) a existência de diversos arrendatários e como emitir os respectivos recibos.

A comunicação do contrato será feita nos termos habituais, indicando, ora um, ora os vários arrendatários – lembre-se, existindo apenas um contrato.

No entanto, dando-se o caso de serem comunicados diversos contratos para a mesma fracção, a AT vem sugerindo que seja indicada uma quota ideal da fracção arrendada respeitante a cada contrato, no campo relativo à parte arrendada, explicitando-se o caso nas observações, se necessário. Exemplificando e retomando o exemplo acima dado, havendo três arrendatários, cada um com o seu contrato (para cada um dos três quartos do apartamento), serão comunicados três contratos pelo senhorio, indicando-se na comunicação à AT que cada um deles respeita ao arrendamento de um terço do imóvel.

Já quanto à emissão de recibos de renda, e consoante os casos, o senhorio poderá emitir um recibo pelo valor total da renda (indicando um ou mais arrendatários), ou emitir um recibo por cada arrendatário, indicando a respectiva quota-parte da renda recebida.

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