Legislação e Impostos

Contratos Antigos: Como atualizar a renda?

A atualização das rendas em um contrato de arrendamento antigo, nomeadamente os contratos celebrados antes de 1990, e da entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), tem regras muito específicas e prazos que têm de ser rigorosamente cumpridos tanto por senhorios como por inquilinos.

O processo de atualização da renda é feito através de um processo de negociação entre senhorio e inquilino, iniciado pelo senhorio através de carta enviada ao inquilino. A missiva terá de referir de forma clara o valor da renda, o valor patrimonial do imóvel de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e as consequências de o inquilino não dar resposta.

Esta carta tem de ser acompanhada por uma cópia da caderneta predial do imóvel atualizada há menos de seis meses.

O texto deverá, ainda, destacar que o inquilino tem um prazo de 30 dias para responder ao aumento proposto e que tanto o pode rejeitar como apresentar uma contraproposta. Além de referir que o arrendatário pode invocar carência económica, fazer prova de que tem mais de 65 anos ou uma deficiência comprovada igual ou superior a 60%.

A terminar, a carta enviada pelo senhorio deve apontar que a não resposta do inquilino equivale à aceitação da renda e à transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano.

Processo de negociação

A razão da complexidade do processo de atualização das rendas nos contratos anteriores a 1990 prende-se com o facto de, na realidade, não se tratar apenas de aumentar a renda. Em causa está a negociação de um novo contrato.

Por esta razão, o senhorio deve especificar também na carta que envia ao inquilino o prazo pelo qual quer prolongar o arrendamento.

Se não o fizer e o inquilino aceitar o aumento sem contestação, o contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos.

Para evitar processos morosos e tornar a proposta aceitável pelo inquilino, a Associação Nacional de Proprietários (ANP) aconselha os senhorios a não serem demasiado ambiciosos.

Se o inquilino não concordar tem início um processo de negociação. Aqui, o arrendatário, como já se referiu, pode apresentar uma contraproposta ou invocar algumas situações previstas na lei.

Inquilinos com carência económica

Nos casos em que os inquilinos apresentem carência económica, idade superior a 65 anos ou grau de deficiência acima dos 60%, poderá ser aplicado o período transitório de 8 anos na atualização das rendas.

Esgotado este período transitório, o contrato antigo passa automaticamente para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Nos casos em que o inquilino invocar carência económica há limites que têm de ser respeitados em função do rendimento. Assim, se o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar for inferior a 38.990 euros por ano (3.250 euros por mês), o arrendatário pode invocar carência económica.

Nestes casos os limites ao aumento das rendas são os seguintes:

10% para rendimentos até 500 euros

14% para rendimentos entre 500 e 750 euros

17% para rendimentos entre 750 e 1000

22% para rendimento entre 1000 e 1.500 euros

25% para rendimentos superiores a 1500 euros

Estão, também, salvaguardados os casos de arrendatários com mais de 65 anos ou com deficiência comprovada igual ou superior a 60%.

Contraproposta

Ao partir para a negociação, o inquilino também não deverá apresentar uma contraproposta demasiado baixa, pois correrá o risco de ver o senhorio preferir pagar-lhe uma indemnização para que desocupe o imóvel.

A contraposta tem de ser apresentada por escrito ao senhorio que poderá aceitá-la, pondo fim ao processo.

Caso o locador discorde, pode rejeitar o valor proposto pelo inquilino e optar por lhe pagar uma indemnização para que liberte o espaço. A indemnização deverá corresponder a cinco anos do valor médio das rendas propostas por ambos. O locatário deve sair da casa no prazo máximo de 13 meses.

Se não puder pagar a indemnização, o senhorio tem a possibilidade de rejeitar a contraposta e aumentar na mesma a renda. Neste caso, a atualização não poderá ser superior a 1/15 do valor da casa.

Da mesma forma, o inquilino não é obrigado a negociar. Assim que recebe a notificação sobre a atualização, pode rejeitá-la de imediato e denunciar o contrato de arrendamento. Neste caso não tem direito a qualquer indemnização e tem de sair do imóvel no prazo máximo de três meses.

Atualizações posteriores

Quando o senhorio e o inquilino chegam a acordo para o aumento da renda, há que ter em conta o período transitório de oito anos fixado pela lei para impedir atualizações bruscas.

Quando o contrato de arrendamento passa definitivamente para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, as atualizações da renda podem ser feitas anualmente nos termos fixados pela lei.

E como é feita a atualização das rendas para contratos de arrendamento posteriores a 1990?

Os contratos celebrados depois de 1990 são atualizados com base na inflação, a menos que determinem outras formas de atualização, como por exemplo um valor fixo.

Todos os anos, em setembro, o Instituto Nacional de Estatística (INE) publica a inflação média excluindo habitação dos últimos 12 meses. Este é número que será utilizado para o coeficiente de atualização das rendas. Se a inflação excluindo habitação ficar por exemplo em 1%, então o coeficiente de atualização de rendas para o ano será de 1,01, isto implica que poderá aumentar a renda em 1%.

O aviso com o coeficiente de atualização da renda para 2018 será publicado em Diário da República até 30 de outubro, como acontece todos os anos. Só após publicado o aviso, é que os senhorios poderão informar os inquilinos que tencionam atualizar as rendas.

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