dsc_7691
Legislação e Impostos

Alterações ao NRAU

O que é o NRAU?

O NRAU, ou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, é o regime jurídico que entrou em vigor em 2012 e veio substituir o RAU, o Regime do Arrendamento Urbano de 1990. A reforma do arrendamento foi concretizada pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto, tendo como principais objetivos fomentar o aumento da oferta de arrendamento a preços de mercado acessíveis e impedir a acentuada degradação de certas zonas urbanas promovendo a realização de obras destinadas à requalificação e revitalização das cidades.

Entre as alterações decorrentes da entrada em vigor do NRAU, em 2012, salienta-se a que possibilitou ao senhorios tomar a iniciativa de comunicar ao arrendatário a sua intenção de pretender que o contrato de arrendamento sem termo fique sujeito a um prazo certo, por exemplo, de cinco aos. Com tal comunicação, pode o senhorio comunicar também o valor da nova renda, tendo em conta o valor tributário do locado, avaliado previamente de acordo com o art.º 38.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

Ainda, no que respeita ao incumprimento dos contratos de arrendamento por não pagamento atempado de renda pelo inquilino, o NRAU veio facilitar despejos através do Procedimento Especial de Despejo, previsto nos artigos 15.º a 15.º-S da Lei n.º 6/2006, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, passando esta situação de incumprimento a ser resolvida por um Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) que regula determinados aspetos do procedimento especial de despejo, incluindo, entre outros, os modelos de requerimento e a tramitação processual.

Quais as novas alterações ao NRAU?

No passado dia 14 de junho, com entrada em vigor no dia 15 de junho, foi introduzida a Lei n° 43/2017, que introduz alterações significativas ao NRAU. De um modo geral, as transformações introduzidas ao NRAU alteram de forma profunda os períodos transitórios de limitação legal ao valor da renda mensal suportada pelos inquilinos bem como a submissão de contratos de arrendamento anteriores a esta introdução. Vejamos as seguintes diferenças:

Contratos para fins habitacionais

Nos casos em que o inquilino invoque e comprove que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco Remunerações Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), o contrato apenas fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes. Na falta de acordo, no prazo de oito anos (até aqui cinco anos) a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do inquilino. No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.

Com as novas alterações ao NRAU, foram criados novos escalões de limitação da renda a suportar pelo inquilino durante o referido período de oito anos, que serão determinados em função do RABC do seu agregado familiar e com um limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do imóvel nos termos do CIMI. Assim, os novos escalões são os seguintes:

  • Máximo de 15%, no caso do rendimento ser inferior a 1000€ mensais;
  • Máximo de 13%, no caso do rendimento ser inferior a 750€ mensais;
  • Máximo de 10%, no caso do rendimento ser inferior a 500€ mensais.

Uma vez terminados os referidos oito anos, o senhorio, se assim o desejar, poderá voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos (até aqui dois anos).

Finalmente, relativamente aos contratos em que o inquilino tenha idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, e, adicionalmente, tenha invocado e comprovado que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda (limitado ao valor efetivo do RABC) vigora por um período de dez anos (até aqui cinco anos).

 Contratos para fins não habitacionais

 Nos casos em que os senhorios decidam atualizar as rendas e transitar para o NRAU e o arrendatário invoque e comprove algumas das circunstâncias a que a lei atribui proteção especial, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no prazo de dez anos (até aqui cinco anos) a contar da data da recepção pelo senhorio, da resposta do arrendatário.Ainda, a limitação da renda a um limite máximo anual de 1/15 do valor de avaliação do locado nos termos do CIMI passa agora a aplicar-se durante o já mencionado período de dez anos. Finalmente, uma vez terminado o período de dez anos, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo de cinco anos (até aqui três anos).

O que mudou no regime jurídico das obras em prédios arrendados?

 Com as alterações ao NRAU, foi redefinido o conjunto de obras que podem justificar a denúncia de contratos de arrendamento de duração indeterminada, exigindo-se em particular determinados critérios no que diz respeito ao nível de conservação da habitação bem como ao correspondente custo.

Caso o inquilino assim o deseje, é-lhe permitido consultar ou emitir uma reprodução ou certidão do processo respeitante ao controlo prévio urbanísticos respeitante à habitação. Adicionalmente, a denúncia de contrato de duração indeterminada para realização de obras de remodelação ou restauro profundos obriga o senhorio, mediante acordo e sem alternativa (no caso de as partes não chegarem a acordo no prazo de 60 dias):

  • Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial do locado (até aqui um ano de renda). Esta indemnização deve ser paga da seguinte forma: metade após confirmação da denúncia e o restante do ato da entrega do locado (anteriormente era integralmente com a entrega);
  • A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos (até aqui dois anos)

No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 1990 (entrada em vigor do RAU), em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% em que tenha o inquilino tenha sido realojado na sequência de denúncia de contrato, a morte do inquilino não determina a caducidade do novo contrato, transmitindo-se nos termos gerais da Lei n° 43/2017 de 14 de junho.

Por fim, no contrato de arrendamento objeto de denúncia, o inquilino passa a ser titular de direito de preferência no âmbito do novo arrendamento celebrado pelo senhorio, no prazo de dois anos a partir do fim do primeiro.

Alterações ao Código Civil

 Finalmente, as recentes alterações ao NRAU com a Lei n° 43/2017 de 14 de junho veio introduzir alterações ao próprio Código Civil no que diz respeito a matéria de arrendamento. Os pontos mais importantes a salientar são:

O aumento de dois para três meses do período de mora no pagamento da renda, encargos ou despesas da responsabilidade do inquilino como funcionamento para a resolução do contrato de arrendamento e a fixação de um prazo contratual certo de cinco anos (até aqui dois anos) nos casos em que não haja acordo estabelecido entre as partes.

Adicionar comentário

Clique aqui para comentar

Your email address will not be published. Required fields are marked *