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Guia para Senhorios: Perguntas e Respostas sobre Arrendamento

Neste guia esclarecemos algumas das dúvidas mais comuns entre senhorios no momento de arrendar um imóvel, de acordo com o estabelecido no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Que informação devo exigir antes de arrendar um imóvel?

O arrendamento de um imóvel pressupõe um risco, como tal, o melhor é avaliar o melhor possível as condições financeiras do inquilino antes da assinatura do contrato. A lei é omissa neste ponto, mas o senhorio pode pedir alguns documentos ao potencial inquilino, nomeadamente a declaração anual de IRS, de modo a comprovar que este pode suportar o valor acordado para as rendas. Também pode solicitar uma cópia dos dois últimos recibos de salário para verificar que o candidato tem emprego.

Além destes documentos, o locador pode pedir contactos de referências, como por exemplo da entidade empregadora ou do anterior senhorio. Sem esquecer os próprios documentos de identificação do potencial inquilino.

O proprietário do imóvel ou o mediador que trata do arrendamento deve estar, igualmente, preparado para fornecer alguns documentos ao potencial inquilino, como a caderneta predial do imóvel ou a licença de habitação.

O que são cláusulas de contrato abusivas?

Trata-se das cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem num contrato, ou seja, que estabelecem obrigações consideradas abusivas e incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Exemplos de cláusulas abusivas são aquelas que vão contra o sistema de proteção do consumidor, que exoneram a responsabilização do fornecedor face a um defeito nos produtos ou serviços ou que impliquem a renúncia a um direito por parte do consumidor.

Em Portugal é obrigatório registar as cláusulas contratuais gerais abusivas julgadas pelos tribunais e este registo pode ser consultado online.

A fiança/caução é obrigatória?

A caução não é obrigatória, mas é recomendável que o senhorio a peça como uma garantia contra eventuais danos no imóvel.

Frequentemente, a caução é confundida com o valor da renda pago por adiantado, no entanto ambos os montantes têm fins diferentes. O segundo limita-se a evitar que o inquilino pague o último mês de renda findo o contrato de arrendamento. Já o valor da caução destina-se ao pagamento de danos que o inquilino tenha causado no imóvel durante o tempo que o ocupou.

Quando o senhorio pede uma caução, o contrato de arrendamento deve explicitar de forma clara quais as condições para a sua devolução no momento em que o inquilino abandonar a casa.

Não esquecer que a caução constitui um rendimento predial em sede de IRS, pelo que o montante correspondente deverá ser declarado no recibo de renda eletrónico, indicando no mesmo, como datas, a do início e do fim do contrato de arrendamento celebrado. Caso se verifique a devolução da caução, o senhorio deverá emitir um recibo de quitação, cujo valor será inscrito no anexo F como gastos suportados e pagos pelo locador.

O senhorio pode exigir ao inquilino uma ou mais mensalidades adiantadas?

Sim, a lei permite que o senhorio exija ao inquilino o pagamento antecipado de um máximo de três rendas mensais. Esta exigência deve ficar escrita no contrato de arrendamento.

O montante das mensalidades adiantadas não deve ser confundido com a caução que deve ser pedida para acautelar danos causados pelo inquilino no imóvel, conforme explicado na questão anterior.

Que informação deve constar num contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento deve conter o máximo de informações sobre a locação do imóvel. A identificação do senhorio e do inquilino é essencial e a lei obriga a que o contrato também inclua referências à licença de utilização e certificação energética da casa, o prazo de vigência do arrendamento, o montante da renda e o processo de atualização da mesma, bem como outros pagamentos acordados.

Depois, o contrato deve, igualmente, descrever o estado de conservação do imóvel, definir quais os tipos de obras a serem pagas por cada uma das partes em caso de necessidade, quais os tipos de atividades permitidas no imóvel e se o arrendatário pode subarrendar o espaço.

O documento deve também autorizar o inquilino a celebrar contratos de água, luz, gás e comunicações ou estabelecer que estas despesas – ou parte das mesmas – ficam a cargo do senhorio. Quem efetua o pagamento das quotas de condomínio, quando se trate de apartamento, também deve ficar definido no contrato de arrendamento.

Qual a duração de um contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.

Na ausência de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de dois anos.

O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.

O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito sempre que tiver uma duração superior a seis meses.

Posso exigir ao inquilino um contrato com duração mínima?

Sim. A lei apenas impede que os contratos de arrendamento tenham um prazo superior a 30 anos, deixando espaço para que os senhorios definam o tempo mínimo pelo qual querem arrendar um imóvel. Caberá ao inquilino aceitar esse período mínimo ou não para celebrar o contrato de arrendamento.

Posso desistir do contrato de arrendamento?

Antes da assinatura do contrato, o senhorio pode optar por não avançar com o arrendamento. Uma vez este assinado, o locador tem de respeitar as regras de denúncia do contrato.

O inquilino pode desistir do contrato de arrendamento?

Tal como no caso do senhorio, antes da assinatura do contrato, o inquilino pode optar por não avançar com o arrendamento. Uma vez este assinado, o arrendatário tem de respeitar as regras de denúncia do contrato.

Qual o prazo que o inquilino tem para pagar a renda?

 Na falta de acordo em contrário entre as partes, a primeira renda vence no momento em que o contrato é assinado e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito. Na prática, é concebido um período de oito dias – até ao dia 8 de cada mês – para que se proceda ao pagamento da renda.

A renda deve ser paga no domicílio do arrendatário, exceto se as partes acordarem outra forma de pagamento no contrato de arrendamento.

Se eu decidir vendar a casa, o meu inquilino tem algum direito?

O inquilino tem direito de preferência relativamente à compra do imóvel. Quer isto dizer que se o senhorio decidir vender a casa deverá informar em primeiro lugar o arrendatário, de modo a que este possa decidir se quer comprar ou não.

Se o inquilino não quiser avançar para a compra, o contrato de arrendamento pode ser denunciado ou pode ser transferido para quem venha a adquirir o imóvel.

O que é o despejo e em que situações pode acontecer?

A ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, ou seja não se aplica quando o arrendatário aceita sair do imóvel de livre vontade.

Normalmente, a ação de despejo é desencadeada por mora no pagamento das rendas, mas também pode ocorrer depois de o senhorio constatar que o arrendatário não utiliza o imóvel para residência permanente e adquiriu outra habitação no mesmo concelho ou nos conselhos limítrofes, no caso de Lisboa e Porto.

No caso de atraso nas rendas, o inquilino é notificado para proceder ao pagamento das mesmas no prazo de 10 dias e se não o fizer o senhorio pode dar início ao processo de despejo.

Para acelerar o processo, foi criado o Balcão Nacional do Arrendamento, através do qual o locador pode dar início ao processo especial de despejo.

Quando o inquilino não pode pagar a renda, o que posso fazer?

Nestas situações o senhorio pode dar início a uma ação de despejo, descrita na pergunta anterior.

Em casos pontuais, o locador poderá ajudar o arrendatário a conseguir algum tipo de apoio para que possa continuar a cumprir com as suas obrigações nos termos do contrato de arrendamento.

O que posso fazer quando faltar o pagamento de uma renda, que medidas posso tomar?

 A medida a tomar de imediato é notificar o inquilino para que proceda ao pagamento da renda. Se isto não acontecer e se a situação se mantiver por três meses, o senhorio pode dar início a uma ação de despejo.

Como funciona o processo especial de despejo?

 O processo especial de despejo é um meio processual destinado a efetivar a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes. Este procedimento, de tramitação eletrónica, corre termos exclusivamente no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

O senhorio deverá preencher o formulário de requerimento de despejo, juntar todos os documentos solicitados e pagar a taxa de justiça.

O BNA encarrega-se de notificar o inquilino nos 15 dias seguintes ao pagamento, por parte do senhorio, da taxa de justiça. O inquilino tem mais 15 dias para desocupar o imóvel, pedir para o desocupar posteriormente ou opor-se ao despejo, mas, neste último caso, dados os avultados custos associados, só o deve fazer se tiver a convicção de que tem razão.

Em caso de morte do inquilino durante o prazo do contrato, o que acontece ao contrato de arrendamento?

 O regime de transmissão por morte no arrendamento para habitação prevê que o contrato de arrendamento não caduque por morte do arrendatário quando lhe sobreviva cônjuge ou pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, ascendente em primeiro grau que com ele vivesse há mais de um ano, filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que partilhasse a residência há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior ou que seja portador de deficiência com grau comprovativo de incapacidade igual ou superior a 60%.

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