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Legislação e Impostos

Despejo: Inquilinos que não pagam a renda. E agora?

São muito frequentes os casos em que o inquilino não paga a renda ao senhorio, quer em arrendamentos residenciais ou comerciais. Como devem então proceder os proprietários nestas situações de incumprimento?

No caso de o inquilino deixa de pagar a renda por três ou mais meses, entrando dessa forma em mora, o senhorio tem o direito de terminar o contrato de arrendamento, devendo o arrendatário abandonar a habitação ocupada. O mesmo se aplica com o inquilino que não cumpra com as suas obrigações de pagar as despesas do condomínio. A lei n° 31/2012 de 14 de Agosto assim o define nos artigos 1048°, 1083º e 1084º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

De acordo com a Nova Lei das Rendas, foi também introduzida uma medida com vista a reduzir a falta de pagamento das rendas por parte dos inquilinos. Assim, o senhorio tem o direito de pôr fim ao contrato entre as partes em casos em que o inquilino, num mesmo ano, se atrase por mais de oito dias no pagamento da renda, desde que tal aconteça mais de quatro vezes seguidas ou intercaladas.

De acordo com os artigos 1083º e 1084º do Código Civil:

 Artigo 1083.º
Fundamento da resolução

3 – É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte. 
4 – É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte. 

 Artigo 1084.º
Modo de operar

3 – A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês. 
4 – O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato. 

Quais as formalidades a ter em conta pelo senhorio?

Em primeiro lugar, o senhorio deverá enviar uma carta ao arrendatário comunicando o fundamento da sua decisão, explicando que nos termos da lei, o atraso de pagamento na renda lhe dá o direito de terminar o contrato de arrendamento. A comunicação deve ser feita por escrito através de uma carta registada com aviso de recepção. Caso o senhorio prefira, poderá optar por fazer o comunicado através de um representante legal – advogado, solicitador ou agente de execução. Em último caso, a resolução do senhorio pode ser realizada por notificação avulsa,  através de um requerimento apresentado no tribunal.

Como proceder ao despejo por incumprimento?

Para facilitar os processos de falta de pagamento das rendas, foi criado em 2013 o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). O objetivo do BNA foi o de aliviar os tribunais de casos que possam ser resolvidos sem necessidade de recorrer a um juiz. Nos casos em que o inquilino, sem razão, se recusa a abandonar a habitação, o BNA tem competência exclusiva para lidar com os procedimentos especiais de despejo. No entanto, para que o senhorio possa recorrer ao BNA, este deve estar registado nas Finanças bem como ter os impostos em dia.

Assim, o processo especial de despejo prevê que o senhorio preencha o formulário necessário, apresentando desta forma o requerimento de despejo, a cópia do contrato de arrendamento, o comprovativo do pagamento do imposto do selo ou IRS/IRC e uma cópia da comunicação ao inquilino.

Uma vez tratadas as formalidades, o senhorio tem 10 dias para pagar a taxa de justiça mínima de €25,50, podendo fazê-lo através do multibanco ou via homebanking. Após o pagamento da mesma, o BNA encarregar-se-á de notificar o inquilino num prazo de 15 dias por carta registada e com aviso de recepção.  A entrega pode ser feita via online ou em papel junto de uma secretaria judicial.

Finalmente, o inquilino tem 15 dias para deixar o imóvel, pedir uma extensão do prazo ou opor-se ao despejo. No entanto, o inquilino apenas deverá oferecer resistência caso esteja convicto de que tem razão, uma vez que as multas por incumprimento podem chegar a montantes que podem exceder os três mil euros.

O inquilino pode travar o despejo?

O arrendatário poderá impedir a cessação do contrato caso pague o valor em dívida, acrescido da penalização aplicável correspondente a 50% do valor devido no prazo de um mês desde a data em que recebeu o comunicado do senhorio. No entanto, note que para evitar situações abusivas por parte dos inquilinos, a possibilidade de evitar a cessação do contrato pelo pagamento da vida poderá apenas ser considerada uma vez em cada contrato.

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