Legislação e Impostos

Novas regras no alojamento local

É já no próximo mês de outubro que entra em vigor a nova lei do alojamento local, apertando o controlo aos proprietários deste tipo de negócio. Ao fim de vários meses de discussões e de várias polémicas, as alterações aprovadas pelos deputados dão mais poder aos condomínios e às autarquias e aumentam as obrigações dos senhorios no arrendamento de curta duração.

Entre as mudanças que aí vêm está a obrigatoriedade de os proprietários terem um seguro multirrisco, submeterem-se às regras definidas pelo condomínio que podem fixar o pagamento de quotas adicionais ou rejeitar o arrendamento de curta duração. No lado do poder municipal, as câmaras poderão impor limites em determinadas zonas das cidades ou impedir a abertura de novos estabelecimentos neste segmento.

A nova lei determina ainda que o arrendamento de quartos, a estudantes, por exemplo, passa a ser inserido nas regras do alojamento local.

A seguir explicam-se as alterações.

Controlo à abertura de novas unidades

A nova lei prevê que as autarquias possam criar “áreas de contenção” em função de situações em que as unidades de alojamento local se multiplicam e há falhas de mercado para habitação. Nessas áreas poderão ser fixadas quotas tendo em conta “limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação”.

A sua criação deve ser feita pela assembleia municipal, sob proposta da câmara. Estas áreas devem ter um regulamento próprio e devem ser comunicadas ao Turismo de Portugal. Para evitar que os proprietários avancem com registos em zonas onde se prevê que venham a existir quotas, as autarquias podem suspender, logo após a entrada em vigor da lei, os novos registos. A suspensão fica em vigor durante um ano e as áreas de contenção são avaliadas de dois em dois anos.

Limites de propriedade

Além das quotas para o número de alojamento local, também passa a existir um limite para o número de estabelecimentos que um mesmo proprietário poderá ter nas zonas de contenção.

Assim, o mesmo proprietário apenas poderá deter sete unidades de alojamento local. Os proprietários que, à data da entrada em vigor da nova lei e da criação das áreas de contenção, já tenham mais do que sete unidades poderão manter os seus estabelecimentos, mas ficam impedidos de abrir novas explorações.

Poder para encerrar

Nos prédios de apartamentos habitacionais, os condomínios passam a ter uma palavra a dizer no que refere ao arrendamento de curta duração.

O condomínio pode rejeitar a instalação de espaços que funcionem como hostels logo à partida, mas também pode levar ao encerramento de explorações já existentes.

No caso de “prática reiterada e comprovada de atos, que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos” e desde que mais de metade da permilagem do edifício esteja de acordo, os condomínios podem apresentar uma queixa na câmara municipal correspondente a solicitar o encerramento do estabelecimento.

Pagamento ao condomínio

As assembleias de condóminos podem, ainda, optar por fixar uma quota adicional a ser paga pelo proprietário do alojamento. Esta quota poderá ter um valor de mais 30% sobre o valor da quota já paga e destinar-se-á às despesas decorrentes da utilização das partes comuns do prédio pelos hóspedes.

Seguro multirriscos

Os proprietários deste tipo de exploração passam a ser obrigados a contratar um seguro multirriscos de responsabilidade civil que cubra os riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais de hóspedes e de terceiros.

Esta obrigatoriedade decorre de os senhorios passarem a ser solidariamente responsáveis com os hóspedes relativamente aos danos que sejam provocados por estes no edifício. A falta de seguro válido pode levar ao cancelamento do registo do alojamento local.

Arrendar quartos

A nova lei determina que, além de apartamentos, moradias e estabelecimentos de hospedagem, também os quartos, isoladamente ou até um máximo de três por habitação, passem a integrar o conceito de alojamento local.

Desta forma, só poderão ser recebidas duas pessoas por cada quarto, admitindo duas camas complementares para crianças até aos 12 anos, desde que existam condições para tal.

Identificação do negócio

O alojamento local passa a ter de ser assinalado junto à entrada dos estabelecimentos através de uma placa identificativa. No caso dos hostels, a identificação deve ser afixada no exterior do edifício, junto à “entrada principal”.

Além disso, os proprietários devem disponibilizar aos hóspedes um guia com todas as regras do estabelecimento e o livro de reclamações deverá estar disponível em várias línguas.

Multas aumentam

Os estabelecimentos que operem sem registo ou com o registo desatualizado vão ter de pagar multas mais altas. As pessoas singulares ficam sujeitas a coimas entre 2.500 a 4.000 euros (contra os atuais 3.740,98 euros). No caso das pessoas coletivas o valor aumenta para 25 mil euros a 40 mil euros, acima do limite máximo atual de 35 mil euros.

Fiscalização reforçada

A fiscalização da aplicação da nova lei passa a ser da competência da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e das câmaras municipais. As duas entidades passam a ter poderes para determinar o encerramento temporário, parcial ou integral, dos estabelecimentos e o valor das multas a aplicar, em caso de ilegalidades.

As câmaras poderão, também, travar a abertura de novos estabelecimentos no momento em que a sua criação é comunicada pelos proprietários. A oposição do município tem de ser apresentada no espaço de 10 dias – ou de 20 dias no caso dos hostels – após a comunicação prévia do titular da exploração, apresentando os devidos fundamentos.

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