Novas regras no crédito à habitação

Garantir que os clientes têm meios para pagar o crédito e que recebem informações mais claras por parte dos bancos são os principais objetivos das novas regras dos empréstimos para a compra de casa. As alterações foram decididas pelo Banco de Portugal e entram em vigor no primeiro dia do próximo ano.

No Aviso N.º 4/2017, o Banco de Portugal define os novos “procedimentos e critérios para a avaliação da solvabilidade dos consumidores que devem ser observados pelas instituições em momento prévio à celebração e ao aumento do montante de crédito” à habitação ou noutros contratos de crédito.

As novas regras deixam, porém, de fora os contratos de crédito cujo objetivo seja prevenir ou regularizar situações de incumprimento e os contratos de consolidação ou refinanciamento de empréstimos.

Avaliação da solvabilidade

Para confirmar que os clientes têm capacidades para pagar o empréstimo, o regulador determina que as instituições de crédito devem ter em considera a idade e situação profissional do consumidor, os respetivos rendimentos e despesas regulares e a informação constante em seu nome em bases de dados de responsabilidades de crédito, como a Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.

“A avaliação da solvabilidade deve basear-se preferencialmente nos rendimentos auferidos pelo consumidor que, pelo seu montante e periodicidade, apresentam um carácter regular, incluindo, nomeadamente, os rendimentos auferidos a título de salário, a remuneração pela prestação de serviços ou as prestações sociais”, lê-se no aviso publicado em Diário da República.

O supervisor da banca esclarece que o rendimento a considerar seja o auferido nos três meses anteriores ao momento em que procede à avaliação da solvabilidade, bem como a evolução que o rendimento registou nesse período. As expetativas de aumento dos rendimentos não devem ser contempladas nesta avaliação.

Circunstâncias futuras

Não é apenas a situação presente que deve valer. O banco central determina que também as circunstâncias futuras com potencial para afetar negativamente o consumidor sejam analisadas antes da concessão do crédito. Quer isto dizer que as instituições vão ter de avaliar o risco de o cliente vir a ser responsabilizado pelo pagamento de uma dívida da qual seja fiador ou avalista.

“No caso de o contrato de crédito vigorar para além do termo do contrato de trabalho ou de prestação de serviços do consumidor e nas situações em que a vinculação do consumidor ao contrato de crédito se estende para além da idade legalmente prevista para a sua reforma, a instituição deve ponderar a eventual redução futura do rendimento auferido pelo consumidor”, diz o Banco de Portugal.

O aviso determina, também que “sempre que estejam em causa contratos de crédito a taxa de juro variável ou a taxa de juro mista, a instituição deve avaliar o impacto de um aumento do indexante aplicável, nos termos a definir por instrução do Banco de Portugal”.

Informação ao consumidor

O Banco de Portugal publicou simultaneamente o Aviso N.º 5/2017 no qual determina que as instituições financeiras passam a ter de cumprir um dever de assistência ao consumidor, ou seja, a banca terá de informar de forma clara sobre o conteúdo da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), da minuta do contrato de crédito e dos documentos anexos à FINE.

Neste dever está incluída a obrigação de “identificar separadamente as características e o custo de cada um dos produtos ou serviços propostos como vendas associadas facultativas, bem como o impacto da contratação desses produtos ou serviços no custo do contrato de crédito, nomeadamente no spread da taxa de juro”.

A instituição é, também, obrigada a esclarecer todas as dúvidas que possam ser colocadas pelo cliente e a fornecer toda a documentação em suporte papel, sempre que tal seja solicitado pelo consumidor.

O diploma define qual a informação a constar no contrato de crédito, incluindo as condições de reembolso do empréstimo e todas as informações a serem prestadas ao cliente durante a vigência do contrato.

Remuneração de trabalhadores

O mesmo Aviso n.º 5/2007 determina as políticas de remuneração dos trabalhadores bancários dedicados à comercialização de crédito que devem abranger todas as formas de remuneração fixa e variável que possam ser atribuídas, incluindo os benefícios monetários e não monetários quando atribuídos a título de incentivo.

Ambos os avisos entram em vigor no dia 1 de janeiro de 2018, mas as regras de avaliação da solvabilidade só se aplicarão aos contratos de crédito ao consumo (excluindo a habitação) a partir do dia 1 de julho de 2018.