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Novas regras no crédito à habitação

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 que transpõe para a legislação nacional a diretiva europeia relativa aos contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação há regras que vão mudar no dia 1 de janeiro de 2018.

O objetivo é fazer com que os bancos sejam mais transparentes nas informações que prestam aos clientes. O Jornal de Negócios fez uma compilação das principais alterações a ter em conta por quem quiser recorrer a empréstimo para a compra de casa.

Ficha normalizada

A atual Ficha de Informação Normalizada (FIN) é substituída pela prestação da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). O documento deve ser entregue pelas instituições bancárias aos clientes antes da assinatura do contrato de empréstimo e aqui devem constar todos os dados relativos ao crédito – como a taxa de juro ou o spread aplicados, mas também outros encargos cobrados pelo banco. Esta ficha tem de incluir, igualmente, todos os aspetos relativos ao dever de assistência ao consumidor.

Publicidade transparente

A nova legislação determina que a publicidade ou qualquer comunicação comercial de um banco sobre ofertas de crédito deve indicar a Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) do contrato de crédito a que se refere. Além disso, e sempre que se indique uma taxa de juro ou outros valores relativos ao custo do crédito, a publicidade deve incluir informações normalizadas nos termos do novo diploma, como o montante do empréstimo a que se refere, o prazo e número de prestações, a Taxa anual nominal (TAN) e se esta é fixa ou variável.

Cálculo da TAEG

A determinação desta taxa passa a ter de utilizar uma fórmula matemática fixada pelo novo diploma e que tem por base o custo total do crédito para o consumidor. Este cálculo passa a incluir os custos de abertura e manutenção de uma conta específica e os custos de utilização de um meio de pagamento, tanto para operações de pagamento como para a utilização do crédito nessa conta. A TAEG deve, ainda, ser calculada partindo do princípio de que o contrato vigora pelo período de tempo acordado.

Período de reflexão

Os clientes terão um prazo de 30 dias para assinarem o contrato de crédito. Durante este tempo é suposto procurarem alternativas junto de outras instituições de crédito para que a decisão final seja mais esclarecida. Além disso, mesmo que já tenham tomado a sua decisão, os clientes ficam impedidos de aceitar a proposta do banco durante os primeiros sete dias após a apresentação da mesma.

Proteção para o fiador

Para evitar as surpresas desagradáveis com que, amiúde, os fiadores se confrontam, a nova legislação vem garantir maior proteção para esta figura. Deste modo, o fiador terá de receber uma cópia da FINE e outra da minuta do contrato. A banca terá de prestar todas “as explicações adequadas” ao fiador, que gozará, também, de um período de reflexão antes da celebração do contrato.

Serviços dependentes do crédito

Sempre que exista uma negociação do crédito, o banco tem de informar o cliente sobre serviços especiais que possam ser associados ao empréstimo. Encontra-se aqui, por exemplo, o requisito de contratação de seguro de vida do consumidor e de outros intervenientes no contrato e de seguro sobre o imóvel em reforço da garantia de hipoteca.

O contrato poderá, da mesma forma, explicitar que “a venda executiva ou dação em cumprimento do imóvel na sequência de incumprimento do contrato de crédito, pelo mutuário, o exonera integralmente e extingue as respetivas obrigações no âmbito do contrato, independentemente do produto da venda executiva ou do valor atribuído ao imóvel para efeitos da dação em cumprimento ou negócio alternativo”.

Obrigações dos bancos

Os bancos ficam obrigados a garantir que os respetivos funcionários têm “um nível adequado de conhecimentos e competências”. Os trabalhadores da banca devem dominar questões como as caraterísticas dos produtos de crédito e dos serviços acessórios, a legislação aplicável ao setor, o processo de aquisição de imóveis, a avaliação das garantias habitualmente exigidas, o mercado de crédito hipotecário, entre outras.

Bónus para funcionários

As instituições de crédito ficam proibidas de associar qualquer bónus pago nas remunerações dos respetivos funcionários a aspetos relacionados com os pedidos de empréstimos aprovados ou contratos celebrados, “designadamente do seu número ou percentagem mensal ou anual por trabalhador, montantes, tipo ou taxa aplicável”. O objetivo é evitar conflitos de interesses para o trabalhador no momento de prestar informações ao cliente.

Perfil de risco do cliente

O diploma exige uma melhor avaliação do perfil de risco do cliente para garantir que este pode, de facto, pagar o empréstimo. “A avaliação de solvabilidade deve basear-se em informação necessária, suficiente e proporcional sobre os rendimentos e as despesas do consumidor e outras circunstâncias financeiras e económicas que lhe digam respeito”, lê-se na legislação.

Avaliações independentes

A avaliação do imóvel deve ser efetuada através de perito avaliador independente e registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e o consumidor pode requerer uma segunda avaliação. Se esta for da iniciativa do banco, não pode ser cobrado qualquer encargo ao cliente.

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