Legislação e Impostos

Arrendamento Residencial ou Alojamento Local?

Arrendo um quarto na minha casa. É arrendamento residencial ou alojamento local?

Depende. Consoante a duração do contrato e de preencher outros requisitos obrigatórios para ambos os casos, assim poderá ser uma situação ou a outra.

Se presta um serviço regular de arrendamento de curta duração (inferior a 30 dias) a sua situação está abrangida pelas regras do alojamento local.

Já se o arrendamento é de maior duração e a um inquilino que faça da morada a sua residência permanente, trata-se de arrendamento residencial, ainda que seja apenas um quarto.

No caso de o arrendamento ser temporário, o imóvel tem de estar inscrito no Registo do Alojamento Local (RNAL) e no Registo Nacional de Turismo (RNT) como “estabelecimento de hospedagem”, mesmo que apenas disponibilize o serviço de alojamento num quarto.

É o RNT que emite a licença do estabelecimento essencial para que possa anunciar o quarto nas plataformas online dedicadas ao alojamento local, como o Airbnb.

Não se iluda, porém, a pensar que se não anunciar o arrendamento online não precisa de cumprir esta obrigação. A Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) efetua inspeções periódicas aos imóveis que praticam arrendamentos e as multas são pesadas, no caso de a situação não estar devidamente legalizada.

O alojamento local também tem de estar inscrito junto do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), uma vez que é obrigatório comunicar a entrada e saída de turistas a esta entidade.

Já um arrendamento residencial, não tem de estar registado junto de nenhum organismo. Apenas tem de comunicar o contrato às Finanças e cumprir com as obrigações de senhorio.

Serviços prestados

O alojamento local pressupõe a prestação de outros serviços, além do próprio arrendamento. É o caso da limpeza e preparação do espaço, receção e processo de check out dos hóspedes e outros serviços de apoio.

É também o proprietário, ou o explorador do arrendamento, que se encarrega de todas as despesas associadas ao espaço, como a água ou a luz, devendo estes valores serem refletidos no preço que cobra.

No arrendamento temporário, os espaços disponibilizados também têm de estar mobilados e possuir equipamento de primeiros socorros e de combate a incêndios.

Por seu lado, no arrendamento residencial, o mobiliário fica à consideração do arrendatário e o senhorio também não é obrigado a prestar qualquer tipo de serviço ao inquilino nem a suportar todos os custos associados ao espaço.

Tenha atenção que se arrendar apenas um quarto da sua casa deverá refletir no valor da renda os custos com água e luz, entre outros, ou de ter instalado contadores separados para o espaço locado.

Obrigações fiscais

A declaração de rendimento às Finanças é obrigatória tanto no caso do alojamento local, como do arrendamento residencial. No entanto, há regras diferentes para as duas situações.

No caso do alojamento local, antes de mais tem abrir atividade nas Finanças. A seguir tem de escolher se é tributado em IRS ou IRC e depois optar entre regime simplificado de contabilidade e o regime de contabilidade organizada.

Quando se trata de arrendamento residencial, o contrato tem de ser comunicado às Finanças e terá de comunicar o rendimento recebido anualmente na declaração de IRS, escolhendo se o quer fazer na Categoria F (rendimentos prediais) ou na Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

Também é obrigatório passar os recibos correspondentes às rendas pagas. No caso do arrendamento residencial, os recibos são passados diretamente no Portal das Finanças. Já no caso do alojamento local e, perante os curtos períodos de arrendamento consecutivos, a relação das receitas deve ser comunicada periodicamente às Finanças.

Os imóveis de alojamento local também devem estar devidamente identificados através de uma placa no exterior e têm de possuir um livro de reclamações.

Por último, importa referir que as duas formas de arrendamento são regidas por leis diferentes. O Decreto-Lei n.º 128/2014 de 29 de agosto aplica-se ao alojamento local, enquanto o arrendamento residencial é governado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

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