Investimento

Posso arrendar a casa cujo crédito à habitação ainda estou a pagar?

Recorreu a um empréstimo bancário para comprar casa, mas as voltas da vida fazem com que agora considere a possibilidade de a arrendar. Será que o pode fazer?

Independentemente do motivo que leve ao arrendamento, a resposta é positiva. Pode arrendar o imóvel, mas o processo não é tão simples como se este estivesse inteiramente pago e há regras a cumprir.

Contactar o banco

Se está mesmo decidido a arrendar, a primeira coisa a fazer é falar com o banco.

Quando assinou os documentos relativos ao crédito à habitação, as prestações foram calculadas em função da utilização que ia ser feita do imóvel. O banco determina o spread que cobra no empréstimo conforme se a casa se destina a primeira habitação, férias ou para arrendar.

Ora a norma determina que quando a casa se destina a habitação principal, o spread seja mais baixo, por esse motivo, o banco pode ter algo a dizer por agora querer arrendar a casa.

Convém também voltar a ler o contrato que assinou com o banco quando firmou o crédito. Muitos contratos incluem uma cláusula que permite ao banco dissolver o empréstimo se a casa for usada para outros fins, como arrendamento.

Mas não há motivos para entrar em pânico, é tudo uma questão de negociar.

Processo de negociação

Depois de se informar sobre as condições particulares do seu caso e se continuar determinado em arrendar, informe o banco por escrito.

Nada o obriga mas isso, mas um bom argumento da negociação é incluir a justificação para agora querer arrendar o imóvel: vai viver para outro país e em vez de uma casa vazia com um custo fixo, prefere arrendá-la para cobrir esse custo; ou a sua situação económica mudou e deixou de conseguir suportar a prestação, preferindo arrendar a casa para cobrir a mensalidade.

Qualquer justificação é válida e servirá para ajudar o banco a decidir se recusa o pedido ou se aceita renegociar o contrato. Porque, afinal, trata-se de uma renegociação que o banco vê como uma nova oportunidade para obter lucros.

Dificilmente, o banco irá recusar, mas vai, certamente, alterar as condições do crédito à habitação e a primeira proposta vai ser para aumentar o spread.

O expectável é que o banco proponha uma subida de um ou dois pontos percentuais. Mais do que isso e considere consultar outros bancos e transferir o crédito. Pode até encontrar uma instituição financeira que seja mais receptível à ideia de arrendar a casa do que o banco onde contraiu o crédito.

Outro fator que deve manter em mente ­– nos termos da lei, o banco onde contraiu o empréstimo não poderá cobrar qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nem pode fazer a referida renegociação depender da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros.

Qual o risco de não informar o banco?

Muitas vezes, as pessoas acham que o facto de terem comprado o imóvel faz com que possam dar-lhe o uso que entenderem, esquecendo que o banco que concedeu o imóvel tem um interesse no mesmo.

Arredar a casa sem informar o banco constitui um incumprimento contratual do ponto de vista legal, com todas as penalizações que daí advêm.

É certo que os bancos têm milhares de casas em carteira e poucos ou nenhum verifica periodicamente se a casa continua a ser usada como habitação permanente ou se está alugada. No ponto de vista dos bancos o importante é que o empréstimo esteja a ser saldado, sem falhas, todos os meses.

Mas do ponto de vista legal precisa sempre da autorização do banco para alugar o imóvel onde tem o crédito à habitação. Se arriscar e não comunicar ao banco, a instituição financeira pode simplesmente exigir o reembolso da totalidade do empréstimo em divida de uma só vez e caso não o faça irá entrar em incumprimento.

Também se estiver a alugar de forma ilegal pode vir a ter problemas com as Finanças porque estará a declarar rendimentos prediais pelas rendas que vai receber. O que se vai incompatibilizar com a declaração de benefícios fiscais do crédito à habitação que costuma vir pré-preenchido e fará disparar os alertas nas Finanças.

Por isso, dadas as penalizações, é sempre preferível ter que negociar com o banco do que não comunicar a intenção de arrendar a sua casa.

Alugar para evitar execução da hipoteca

Quando uma família deixa ou admite deixar de pagar o empréstimo e tenta utilizar um contrato de arrendamento, feito à revelia do banco, para evitar que este execute a hipoteca do imóvel pode atrasar alguns meses esse processo, mas não o impede.

Enquanto o processo de contencioso não se resolve, a dívida da família aumenta consideravelmente, dados os elevados juros que são fixados no contrato precisamente para a situação de mora ou atraso.

Por outro lado, depois da execução, se o valor do imóvel não for suficiente para pagar a dívida, o banco pode demorar alguns meses, mas não deixará de pedir o arresto de outros bens e rendimentos do cliente, designadamente a penhora de parte de ordenados e pensões.

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