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Investimento

Qual o processo de venda para um imóvel arrendado?

Se é proprietário de um imóvel que está atualmente a arrendar e deseja vendê-lo a um terceiro, saiba que, de acordo com o novo regime jurídico de arrendamento urbano, reformulado pela Lei n° 31/2012 de 14 de Agosto, a lei permite a venda de imóveis que se encontrem arrendados. No entanto, note que existem algumas regras a respeitar, como o direito de preferência do arrendatário.

No processo de venda, o imóvel arrendado é transmitido a um terceiro, mantendo-se inalterado o contrato de  arrendamento, operando apenas uma modificação subjetiva da pessoa do senhorio para um novo senhorio. Note que esta alteração não requer o acordo ou autorização prévia do arrendatário. O novo proprietário, passando então a ser o novo senhorio, irá assumir os direitos e obrigações inerentes a esta nova qualidade, mantendo-se o contrato de arrendamento para o inquilino exatamente igual. De qualquer modo, a alteração do titular do imóvel deverá ser comunicada ao inquilino, até mesmo para efeitos do modo de pagamento das rendas.

Adicionalmente, de acordo com a lei em vigor, o arrendatário tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do imóvel que arrende há mais de três anos. Nesta última situação, o senhorio deverá dar-lhe prévio conhecimento do projeto de negócio existente, e, caso seja do interesse do inquilino, este poderá exercer o direito de preferência, subsitutindo-se dessa forma ao terceiro interessado na aquisição do imóvel arrendado.

Esta restrição à liberdade negocial do senhorio surge apenas, como já referido, nos arrendamentos em vigor há mais de três anos e abrange não só os arrendamentos habitacionais como os não habitacionais.

 

Como comunicar ao inquilino?

Caso seja proprietário e o seu inquilino esteja a arrendar há mais de três anos, o senhorio deverá comunicar ao arrendatário o projeto de venda e condições do negócio que lhe foi proposto, nomeadamente, prazo para a concretização, preço e forma de pagamento através de carta registada com aviso de recepção. Uma vez recebida a comunicação, o arrendatário dispõe de oito dias para, querendo exercer o seu direito de preferência, ou seja, informar que pretende adquirir o imóvel arrendado nas condições que lhe foram comunicadas, se tornar no potencial futuro proprietário do imóvel.

 

Quais as formalidades que o senhorio deve respeitar?

Quando o inquilino tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, o senhorio deve enviar carta registada com aviso de recepção comunicando as cláusulas do respetivo contrato (nome do comprador, preço e condições de pagamento, data da celebração do contrato e quaisquer outras cláusulas). Sob pena de caducidade, o arrendatário dispões de oito dias para exercer o seu direito.

No caso de o senhorio não respeitar o direito de preferência do inquilino, este poderá recorrer ao tribunal através de uma ação de preferência para ver reconhecido o seu direito.

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