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Quem paga as reparações, senhorio ou inquilino?

who pays for repairs

Apesar da maioria dos contratos de arrendamento serem cumpridos sem qualquer tipo de conflito entre as partes, existem por vezes situações de desacordo, nomeadamente no que diz respeito a obras. Segundo um estudo realizado pela DECO, 72% dos desentendimentos entre senhorio e inquilino prende-se com a realização de reparações no imóvel.

Segundo o artigo 1074.° do Código Civil (CC), “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”. Note-se que se o senhorio se recusar a fazer alguma destas obras, o inquilino tem direito a cancelar o contrato. Tais despesas são, contudo, dedutíveis em sede de IRS.

Inclui-se nas obras ordinárias qualquer tipo de obra relacionada com o envelhecimento exterior ou interior do edifício, bem como o seu uso normal, desde que tais danos não sejam diretamente imputáveis ao arrendatário (e. g. infiltrações, problemas de esgotos, instalações elétricas, etc.). Consideram-se obras extraordinárias aquelas que advenham de problemas estruturais que comprometam a segurança ou habitabilidade do edifício, bem como de indicações das autoridades competentes.

No caso de edifícios multifamiliares, ficam ainda ao encargo do senhorio, na qualidade de proprietário, todas as obras realizadas em zonas comuns (e. g. pintura e manutenção da escada, elevadores, fachadas, etc.), através da sua respetiva contribuição para as despesas de condomínio.

Nos casos em que o imóvel seja arrendado com recheio incluído, é aconselhável a estipulação de cláusulas que salvaguardem a deterioração dos bens móveis em questão bem como a atribuição das respetivas responsabilidades, onde deverá constar um inventário dos referidos bens e o seu estado de conservação no momento de entrega do imóvel.

O artigo 1036.° do CC prevê ainda a realização de reparações ou despesas urgentes a cargo do arrendatário, sujeitas a reembolso, caso o senhorio esteja em mora quanto a essas obrigações ou o caráter de urgência das mesmas não permita qualquer delonga na intervenção a realizar (e.g. fugas de gás, inundações, etc.). Cabe ainda ao inquilino comunicar prontamente ao senhorio qualquer defeito que encontre, para que este último proceda, caso se justifique, à sua reparação.

Por outro lado, existe um dever de manutenção e restituição do imóvel, tal como previsto no artigo 1043.° do CC, que diz o seguinte: “Na falta de convenção, o inquilino é obrigado a manter e restituir o bem arrendado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”.

No entanto, o inquilino tem direito a realizar o que na lei se denomina de pequenas deteriorações lícitas necessárias ao seu conforto e comodidade, tais como furos na parede para pendurar quadros ou instalar equipamentos. Tais deteriorações devem, contudo, ser reparadas por este antes da restituição do prédio, de acordo com o artigo 1074.° do CC.

É acima de tudo fundamental que ambas as partes estejam de acordo quanto às suas respetivas obrigações aquando da assinatura do contrato, quer verbalmente quer através da introdução de cláusulas especiais, se necessário for. Uma relação cordial e sincera entre senhorio e inquilino desde o início facilita todo o processo e permitirá uma resolução rápida e amigável de eventuais divergências, caso estas se venham a verificar.

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