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Legislação e Impostos

Rendimentos prediais: categoria B ou F?

Com a chegada da entrega do IRS, os proprietários de imóveis arrendados deparam-se com uma escolha na tributação das rendas no IRS. A regra geral é a de que as rendas de imóveis são rendimentos prediais integrados na categoria F do IRS. Porém, desde 2015, com o reconhecimento do arrendamento como atividade empresarial, alguns senhorios têm optado pela categoria B. Embora persistam algumas dúvidas relativamente à melhor opção entre as duas categorias, tudo depende dos rendimentos totais do contribuinte, sendo que o mesmo poderá fazer uma simulação de maneira a confirmar qual a alternativa mais vantajosa.

 

Categoria F

A primeira modalidade de tributação das rendas que surgiu na sequência do arrendamento urbano, de 2012 – categoria F –  é a aplicação de uma taxa especial de 28%, a qual entrou em vigor em 2013. Isto significa que os rendimentos prediais não serão somados aos restantes rendimentos que o proprietário tenha de outras categorias. Deste modo, escolhendo a categoria F do IRS, aplicando a taxa especial às rendas, o rendimento que o agregado familiar tiver tido durante o ano será dividido: as rendas pagam 28% de IRS e os demais rendimentos (como salários ou pensões) pagam a taxa de imposto que lhes corresponder, de acordo com o respetivo valor.  A tributação dos rendimentos da categoria F é feita através preenchimento do Anexo F do Modelo 3 do IRS.

 

Categoria B

Uma segunda modalidade aplicável aos senhorios é a opção de tributarem os seus rendimentos prediais no âmbito da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) isto é, exercendo a atividade de arrendamento como uma atividade económica.  Esta modalidade surgiu com a reforma do IRS que entrou em vigor em Janeiro de 2015 e significa que os senhorios estarão na condição de empresários em nome individual, sendo que os valores das rendas serão incluídos na declaração anual de rendimentos no anexo B e obrigatoriamente englobados com os restantes rendimentos que o contribuinte tenha, das categorias A (trabalho dependente), H (pensões) ou G (outros rendimentos), quando sujeitos a englobamento.

Note, no entanto, que com a categoria B o englobamento é obrigatório, sendo que os contribuintes que façam esta opção deixam de poder beneficiar da taxa especial de 28% inerente à categoria F, sujeitando-se desta forma às taxas progressivas de imposto que vão sendo mais altas consoante o rendimento total aumenta. Na categoria B existem dois regimes optativos: o regime simplificado e o da contabilidade organizada (obrigatório para quem tem rendimentos superiores a 200 mil euros). Refira-se ainda que, optando pela categoria B, terá de passar os recibos verdes eletrónicos, à semelhança do que acontece com os trabalhadores independentes.

Os senhorios que queiram ser tributados por esta categoria têm que apresentar uma declaração de início de atividade através do Portal das Finanças. Para quem já tenha atividade aberta como independente, apenas terá de apresentar uma declaração de alterações para incluir esta atividade adicional. Os contribuintes deverão também informar o Fisco sobre o regime que escolhem, se o simplificado ou o da contabilidade organizada.

 

Dentro da categoria B, qual o regime mais vantajoso, o simplificado ou o da contabilidade organizada?

Tudo dependerá das características de cada proprietário e dos rendimentos que aufere. Por norma, optar pela tributação dos rendimentos prediais no âmbito da categoria B, como atividade económica, apenas se apresenta objetivamente mais favorável para rendimentos muito elevados e que possam justificar uma organização empresarial como contabilidade organizada. À partida o regime simplificado não oferece grande atrativo, uma vez que o rendimento líquido não é determinado por nenhum coeficiente, mas é apurado tal como se fosse determinado na categoria F.

Por sua vez, o regime da contabilidade organizada oferece grandes vantagens, seja em termos de deduções, que não ficam confinadas às previstas na categoria F, pelo contrário, alargam-se aos encargos financeiros (juros pagos pelo financiamento da aquisição  de prédios para arrendar), às amortizações dos imóveis e a todas as outras despesas relacionadas com a obtenção dos rendimentos.

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