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Como rescindir um contrato de arrendamento?

A oposição à renovação (ou rescisão) de um contrato de arrendamento habitacional é relativamente simples, mas obriga ao cumprimento de algumas regras, nomeadamente no que se refere a prazos. Aqui explicamos o que senhorios e inquilinos podem fazer para pôr fim a um contrato, de acordo com a Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto.

Comunicação da denúncia

Quando uma das partes quer, por qualquer motivo, rescindir um contrato de arrendamento tem de comunicar essa intenção à outra parte por escrito e em carta registada. Esta missiva deve incluir a identificação clara do remetente, do destinatário e os motivos para a rescisão. O remetente deve, igualmente, guardar uma cópia da carta enviada.

Formas de rescindir

O prazo de comunicação da intenção de denúncia do contrato varia de acordo com a duração do mesmo. A lei estipula, ainda, uma outra forma de rescisão denominada “oposição à renovação do contrato” que também tem prazos diferentes em função da duração do acordo e de a iniciativa partir do senhorio ou do inquilino.

Renovação Automática

1. Todos os contratos de arrendamento celebrados com prazo certo renovam-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte, a não ser que seja mencionado o contrário no contrato de arrendamento.
2. Não há possibilidade de renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias, a não ser que mencionado o contrário no contrato.
3. Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.

Oposição à Renovação – Prazos de comunicação

A antecedência da rescisão de um contrato de arrendamento vai depender do prazo inicial do contrato ou da sua renovação e se é o senhorio ou o inquilino a rescindir. De acordo com os Artigos 1097º e 1098º temos:

Senhorio:

Quando o senhorio que não quer renovar o contrato deve comunicar esta intenção ao inquilino com uma antecedência mínima de 240 dias quando o prazo de duração inicial do mesmo ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos. Se a duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos a comunicação deve ser feita com 120 dias de antecedência.

Já no caso dos contratos com duração inicial ou da sua renovação igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso prévio deve ser enviado com 60 dias de antecedência. Este período é reduzido para um terço do prazo de duração do contrato quando este é inferior a seis meses.

Inquilino:

Se for o inquilino a querer sair do imóvel os prazos de comunicação são mais curtos, passando para os 120 dias quando a duração do contrato é igual ou superior a seis anos. O período do aviso prévio é reduzido para 90 dias, quando a duração do contrato é igual ou superior a um ano e inferior a seis anos.

Nos contratos com duração igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso de oposição deve ser enviado com 60 dias de antecedência.

Quando a duração é inferior aos seis meses, o prazo de comunicação é igual ao reservado para os senhorios, ou seja um terço do prazo.

Duração inicial ou renovação do contrato de arrendamento Antecedência Mínima
Senhorio
Igual ou superior a 6 anos 240 dias
Igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos 120 dias
Igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano 60 dias
Inferior a 6 meses 1/3 do prazo
Inquilino
Igual ou superior a 6 anos 120 dias
Igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos 90 dias
Igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano 60 dias
Inferior a 6 meses 1/3 do prazo

 

 

Justificações para a resolução

Se os inquilinos não precisam de um motivo para dar por terminado um contrato de arrendamento, o mesmo não se aplica aos senhorios. A lei estabelece que o proprietário do imóvel precisa de justificar a rescisão com uma das seguintes razões:

1. por necessidade do imóvel para habitação do próprio ou respetivos descendentes em primeiro grau

2. ou na demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel ou que tenham um custo de 25% do valor patrimonial do mesmo.

Mas atenção, se invocar esta última justificação, o senhorio terá de entregar os devidos comprovativos das obras na câmara e de pagar uma indemnização ao inquilino equivalente a dois anos de renda.

Renda em atraso

Obviamente, os senhorios também podem denunciar os contratos de arrendamento por falta de pagamento da renda. De acordo com as alterações à lei que entraram em vigor este ano, os inquilinos passaram a ter uma tolerância de três meses no pagamento das rendas antes de poderem ser despejados pelos senhorios. Significa isto que só decorridos três meses sem receber rendas é que os senhorios podem dar por terminado o contrato de arrendamento e dar início ao processo de despejo.

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