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Legislação e Impostos

Subarrendamento: qual a base legal?

No subarrendamento o inquilino passa a ser senhorio e o sublocatário a inquilino, aplicando-se as regras com tais qualidades. No subarrendamento não há prestação de serviços relacionados com a habitação (alimentação, fornecimento e lavagem de lençóis, etc.) sendo apenas disponibilizado o espaço e a prestação de espaços comuns. Contudo, o subarrendamento tem de ser autorizado pelo senhorio (aquando da celebração do contrato ou documento posterior assinado pelas partes) e comunicado no prazo de 15 dias assim que admita ou saia o sublocatário. É, pois, diferente do hóspede em que neste caso há prestação de serviços relacionados com a habitação.

A legalidade jurídica do subarrendamento depende da autorização do senhorio, de acordo com o artigo 1088.º  do Código Civil, sendo que a mesma deve ser dada por escrito. Ainda, o subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal.

Considerando a natureza temporária do direito do usufrutuário sobre o imóvel e no que diz respeito à caducidade do subarrendamento (artigo 1089.º do Código Civil), o mesmo caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável. Assim, a lei determina que com a extinção do usufruto cessam os poderes de administração do imóvel, e, por consequência, o contrato de arrendamento celebrado pelo usufrutuário caduca.

Adicionalmente, entendem-se como direitos do senhorio em relação ao subarrendatário, de acordo com o artigo 1090.º do Código Civil:

  • Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário direto.
  • Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário direto.

Deste modo, considerando a natureza e objeto do contrato de arrendamento, tem legitimidade para dar de arrendamento um imóvel quem tenha o poder de disposição sobre esse bem imóvel. Por norma, o poder de disposição de um imóvel pertence ao seu proprietário, na qualidade de dono e legítimo possuidor. No entanto, existem situações em que o poder de uso, fruição e administração de um determinado bem imóvel não pertence ao titular do direito de propriedade plena, mas sim a um terceiro – é o caso do usufruto.

Neste cenário, é considerado o usufrutuário do imóvel, na qualidade de titular do direito de gozo do referido imóvel, quem tem o poder de dispor sobre o mesmo, nomeadamente o direito de dar de arrendamento.

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