Alojamento Local

Mais-valias e alojamento local: Entenda como funciona

O regime fiscal aplicável à actividade de Alojamento Local (AL) e ao arrendamento tem alguns aspetos importantes e que podem dificultar a vida de quem tem intenções de por imóvel no mercado. A aplicação destas situações é imediata e causa confusão, uma vez que pode gerar uma mais-valia tributada em sede de IRS, dependendo da situação.

De acordo com o jornal o Público, é preciso analisar cautelosamente as opções que dispõe antes de iniciar a exploração dos seus imóveis. O que muitas pessoas não sabem é que as mais-valias surgem quando o valor de realização (resultante da venda, troca, etc.) é maior que o de aquisição (corrigido tendo em conta as normas do código do IRS). Também pode ocorrer em casos de afectação e desafectação dos imóveis em regime de alojamento local (quando o proprietário daqueles é o titular da exploração do estabelecimento de alojamento local ou cedeu a exploração do mesmo).

A mais-valia gerada nestes casos é a diferença positiva entre o valor de mercado, na data da afectação, e o valor de aquisição do imóvel. Mas o eventual pagamento só será executado e coletado no caso de posterior transmissão onerosa ou de desafectação do imóvel da actividade profissional. O saldo das eventuais mais e menos-valias imobiliárias, realizadas num ano, é apenas tributado em 50% do seu valor e está sujeito às taxas gerais e progressivas do IRS.

E quando cessar a actividade para habitar o imóvel?

Em caso de desafectação da actividade para utilizar o património particular para fins de moradia, haverá uma nova mais-valia. Está será correspondente à diferença entre o valor de realização, ou ao valor de mercado do imóvel à data da afectação ao património pessoal, e o valor de mercado à data da afectação do imóvel à actividade profissional (eventualmente corrigida).

Este processo é tributado em IRS com taxas progressivas e pode ser aplicado a ele um coeficiente de 0,95, caso o sujeito passivo seja beneficiário do regime simplificado, ou do regime de cálculo das mais e menos valias, constante dos Códigos do IRS e do IRC, no caso de sujeitos passivos com contabilidade organizada.

Ou seja, resumindo o processo, o sujeito passivo poderá ter de liquidar duas mais-valias relativas a um mesmo imóvel: uma como incremento patrimonial, em 50% do valor; e a outra como rendimento empresarial e profissional, sobre 95% do valor (caso não seja aplicável o regime da contabilidade organizada).

Tal também ocorre quando o locador de um imóvel opta por ser tributado segundo as regras da categoria B, caso em que a Autoridade Tributária & Aduaneira (AT) entende que há lugar à afectação a uma actividade profissional da totalidade dos imóveis sujeitos a arrendamento. Por isso, fique atento, pois não só o rendimento sujeito a tributação é potencialmente superior como poderá ocorrer tributação mesmo nos casos em que não haja venda do imóvel.

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