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Mietvertrag

Untermietvertrag: Das gilt es zu beachten

Sebastian Ludwig

Auch bei der Untervermietung gelten die gleichen Gesetze wie für einen herkömmlichen Mietvertrag. Es ist deshalb besonders wichtig, dass der Hauptmieter einen schriftlichen Mietvertrag mit dem Untermieter abschließt.

Was ist beim Untermietvertrag wichtig?

In einem Untermietvertrag sollten die allgemein wichtigen Regelungen für einen Mietvertrag aufgenommen werden. Zusätzlich sind im Speziellen folgende Punkte wichtig:

  • Es sollte die genaue Bezeichnung der Mietwohnung aufgenommen werden. Auch ist zu empfehlen, dass bei einer teilweisen Untervermietung die genauen Wohnräume benannt sind.
  • Falls die Wohnung möbliert ist, sollten alle Möbel und ihr Erhaltungszustand im Untermietvertrag festgehalten werden.
  • Wenn es sich um eine teilweise Untervermietung handelt, sollte der Hauptmieter genau benennen, welche gemeinschaftlichen Einrichtungen der Untermieter benutzen darf. Das ist besonders wichtig, wenn es sich um Telefon, Waschmaschine, Geschirrspülmaschine oder die generelle Nutzung von Bad und Küche handelt.
  • Zusätzlich ist es hilfreich, zu vereinbaren, welche Schlüssel der Untermieter erhält (zum Beispiel: Garage, Wohnungstür, Haustür etc.)
  • Die Dauer der Untervermietung: Hier sollte die Dauer klar geregelt und begründet sein.
  • Inwieweit muss der Untermieter sich an den Betriebskosten, Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen beteiligen? Auch das kann im Untermietvertrag geregelt sein.
  • Kaution: Der Untermieter kann zur Zahlung einer Kaution verpflichtet werden.
  • Kündigungsfristen sollten ebenso benannt sein, falls Sie von den gesetzlichen Vorschriften abweichen

Kündigung des Untermietvertrags

Wenn es sich um eine vollständige Untervermietung handelt, gelten die gleichen Gesetze wie für einen herkömmlichen Mietvertrag. Wenn es sich jedoch um eine teilweise Untervermietung handelt, kann es Besonderheiten geben, wenn der Hauptmieter die Wohnung mitbewohnt. Dann gilt nämlich, dass eine ordentliche Kündigung unter einfacheren Bedingungen möglich ist. Ebenso ist aber der Mieterschutz teilweise eingeschränkt.

Welche Auswirkungen hat der Hauptmietvertrag auf den Untermietvertrag?

Der Untermietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen und ist unabhängig vom Hauptmietvertrag gültig. Das bedeutet, dass beispielsweise die Beendigung des Hauptmietvertrags gesetzlich keine Auswirkung auf den Untermietvertrag hat. Allerdings gilt das nur, wenn der Hauptmieter zuvor eine Erlaubnis für eine Untervermietung erteilt hat.
Kam der Hauptmietvertrag hingegen ohne die Erlaubnis des Vermieters zustande, muss der Untermieter ausziehen, wenn dies von ihm verlangt wird. Er hat dabei kein Recht auf Schadensersatz. Falls der Vermieter einer Untervermietung zugestimmt hat und dennoch verlangt, dass der Untermieter auszieht, muss dieser das auch dann tun. Jedoch macht sich der Vermieter gegenüber dem Untermieter in dem Fall schadenersatzpflichtig.

Was gibt es rechtlich in der Beziehung zwischen Vermieter und Untermieter zu beachten?

Vermieter und Untermieter haben keinerlei rechtliche Beziehung. Es kann jedoch zu Problemen zwischen den beiden Parteien kommen, da der Untermieter in der Wohnung des Vermieters wohnt. Deshalb ist es in der Praxis zu empfehlen, dass Mieter und Untermieter sich mit dem Vermieter absprechen.
Wenn das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter beendet wird, kann der Vermieter fordern, dass der Untermieter auszieht. Dennoch ergeben sich einige rechte für den Untermieter aus dem Hauptmietvertrag, die er dann beim Vermieter einfordern kann. So kann er beispielsweise darauf hinweisen, dass die Kündigung des Hauptmietvertrags nicht gültig ist, weil der Vermieter kein berechtigtes Interesse für eine Kündigung aufgeführt hat.
Ebenso hat der Vermieter ein Recht auf Schadensersatz, falls die Wohnung vom Untermieter beschädigt wird. Es stehen ihm in diesem Fall keine im Mietvertrag vereinbarten sondern „deliktischen“ Schadensersatzansprüche zu.
Des Weiteren stehen beiden Parteien jederzeit frei, zusammen einen neuen Hauptmietvertrag abzuschließen, wenn zum Beispiel der vorherige zwischen Vermieter und Mieter nicht mehr gültig ist.

Wann es sich um eine Untervermietung handelt und weitere Grundlagen zu dem Thema lesen Sie hier.

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