menu
Legislación e Impuestos

Cómo Alquilar una Vivienda de Forma Legal

Jose Garriga

Alquilar  una vivienda por temporada implica diversas obligaciones con el fisco, con las administraciones, con nuestros inquilinos y con la comunidad de propietarios. En definitiva, muchas cuestiones que requieren nuestra atención.

El primer consejo para evitar cualquier tipo de futura controversia es tomar lo antes posible la decisión de conocer de primera mano y gestionar todos estos detalles por nuestros propios medios o delegarse en otras personas: asesores, abogados, agentes, administradores de fincas.

Conocer nuestras obligaciones

Aunque sea a un nivel básico interesa conocer el alcance de nuestras obligaciones y así estaremos en condiciones de determinar si nos encargamos nosotros mismos de la gestión, si se la delegamos a un tercero u optamos por una salida intermedia: encargarnos nosotros mismos pero tener un profesional del que echar mano si es necesario.

Este conocimiento nos dará la posibilidad de efectuar el oportuno análisis de costes, lo que nos permitirá, junto con la tendencia del mercado, determinar la renta adecuada para garantizar una rentabilidad a nuestro alquiler.

Las obligaciones fiscales

Las obligaciones fiscales se deben conocer y cumplir. Tendremos que estar al tanto de la presentación de modelos tanto para liquidar impuestos directos como para presentar declaraciones informativas a la Agencia Tributaria. Atenderemos los tributos que gravan el inmueble como el de Bienes Inmuebles y el de basura.

Las obligaciones administrativas

Las obligaciones administrativas nos exigen cierta doble actualización: del inmueble y de nuestro seguimiento acerca de lo que se nos requiere. Si bien es cierto que por su naturaleza estas obligaciones deberían fluctuar menos que las tributarias (los tipos de gravamen del IRPF o los valores catastrales sufren frecuentes revisiones), lo cierto es que la profusión legislativa en cuanto a determinadas obligaciones como las de depósito o de obtención de determinados certificados nos obligan a estar al día.

No obstante, en muchos aspectos hay una tendencia de permanencia. Los certificados suelen durar varios años y una vez conocemos cómo funciona el sistema de depósito probablemente sea un proceso que encontremos sencillo y repetitivo.

Las obligaciones civiles

Las obligaciones civiles que surgen del contrato de arrendamiento entre el casero y su inquilino se destacan por el equilibrio. Las partes del contrato no deben abusar de su respectiva posición y un arrendador experimentado podrá determinar si, por ejemplo, debe hacerse cargo de una reparación determinada o de si una petición de su inquilino es admisible.

Aunque la mayoría de las prestaciones tienen un desarrollo legal, necesitaremos de nuestro buen juicio para atender situaciones concretas e incluso puede que precisemos puntualmente de un agente, asesor o abogado que nos clarifique la situación.

La Comunidad

El arrendador de un piso o habitación por temporada será además en la mayoría de los casos comunero en un edificio regido por la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal. Como propietario de una parte indivisa en el inmueble tiene una serie de derechos y obligaciones en relación con el resto de dueños y con los elementos comunes y privativos del inmueble.

En esta línea, el principal error de muchos arrendadores es obviar su participación en la vida comunitaria. En ocasiones el arrendador se puede ver abocado a participar (si fuese designado, por ejemplo, Presidente de la Comunidad por turno rotatorio), pero la tendencia de algunos arrendadores es no hacerlo en absoluto salvo que no tenga más remedio.

Esta dejación nos perjudica gravemente toda vez que las decisiones adoptadas en las Juntas de la Comunidad tienen carácter dispositivo sobre elementos y usos del inmueble en multitud de casos y económico en otros tantos. Aunque no vivamos ahí, las decisiones de la Comunidad afectan a nuestros inquilinos y tienen potencial relevancia de cara a la rentabilidad de nuestro alquiler.

Determinadas actuaciones pueden implicar un gran desembolso de dinero, como las obras que se deriven de la Inspección Técnica de Edificios, las derramas aprobadas para atender gastos extraordinarios que no tengan cobertura en la cuota ordinaria o los gastos derivados de las acciones ejercitadas contra vecinos morosos.

De esta manera, a nivel básico, un arrendador debería conocer el marco general de todas sus obligaciones y ponderaría si se encarga de las mismas en persona, a través de terceros o apoyado en éstos; cumpliría sus obligaciones tributarias, mantendría el inmueble actualizado en relación con sus obligaciones administrativas, buscaría el equilibrio en las relaciones con el inquilino y participaría activamente de sus derechos y obligaciones como comunero.

Thanks for reading this post

Reset Filters