¿Qué es el contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un modo de arrendamiento en el cual el inquilino puede estar en régimen de alquiler durante un tiempo pactado y, una vez transcurrido ese plazo, el arrendatario tiene la opción de comprar la vivienda descontándose total o parcialmente el importe de las rentas mensuales que ha ido pagando. 

Esta fórmula se hizo muy popular a raíz de la crisis inmobiliaria que azotó España desde el año 2008 y supone una gran oportunidad para los jóvenes que quieran independizarse de casa de sus padres pero no cuentan con los suficientes ingresos para mantener una hipoteca.

Sin embargo, a pesar de su popularidad, esta fórmula no aparece tipificada en ninguna legislación y, por tanto, se aplicarán las leyes que hacen referencia a un contrato de alquiler normal y a otro de compraventa. Es por ese motivo que en realidad el contrato de alquiler con opción a compra está compuesto por dos contratos diferentes, el de alquiler y el de compraventa. 

Requisitos del contrato de alquiler con opción a compra

Debido a la poca regularización que afecta al régimen de alquiler con opción a compra es necesario que en el contrato se establezcan claramente estos requisitos:

• La cláusula donde se exprese que el arrendador está obligado a vender la vivienda en el caso de que pasado el plazo de alquiler el arrendatario decida comprarla.

• El precio por el que se acabará realizando la operación.

• El plazo en el que el arrendatario tiene derecho a comprar la vivienda.

• Normalmente, el propietario suele cobrar una prima al ejercerse la opción de compra debido a que ha mantenido su vivienda en exclusividad para el inquilino y futuro comprador.

Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra:

Para el arrendatario:

• La principal ventaja es que durante el período de alquiler irás reduciendo el precio de adquisición de la vivienda progresivamente.

• El arrendatario y futuro comprador tendrá ventajas para acceder a una hipoteca, ya que el banco podrá concluir fácilmente que es solvente

Para el propietario:

• Puede cobrar una prima por ejecutar la opción a compra.

• Puede beneficiarse de las ventajas fiscales por alquiler mientras está vendiendo su casa.

• Tiene la opción de protegerse frente a los impagos incluyendo una cláusula que especifique en caso de impago o retraso de la renta, el inquilino perderá la opción a compra.

Inconvenientes del contrato de alquiler con opción a compra

En realidad, no existen muchos inconvenientes en este tipo de fórmulas. Para el propietario, los únicos inconvenientes que pueden afectarle es que el precio de la vivienda se congela y no podrá incrementar el coste en el caso de que el mercado inmobiliario vaya al alza y, por otro lado, que no podrá venderla a terceros ni aceptar ninguna oferta mejor.

Por el contrario, el inquilino no podrá beneficiarse de una posible caída de los precios del mercado inmobiliario y, además, es posible que la renta mensual de alquiler sea más elevada por el hecho de ser un arrendamiento con opción a compra.

Si tienes alguna duda sobre el contrato de alquiler con opción a compra, en este otro artículo explicamos algunas de las claves de esta fórmula.