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Alquiler Vacacional

Alquilar a turistas ¿Es legal o no?

Marta Romero

La respuesta no es simple. Todo depende de la duración, de cómo se anuncie pero sobre todo de cada Comunidad Autónoma y los constantes cambios en la norma.

Una disyuntiva que trae de cabeza a los propietarios.  ¿ Alquilar o no alquilar legalmente? Esa es la cuestión. Para nosotros la respuesta es clara:  alquilar siempre de manera legal. Ahora bien, aunque decidamos ser buenos siervos del estado y declarar nuestros diezmos, el camino no siempre es sencillo .

Todo empezó en 2013 cuando el Gobierno decidió dejar de regular los alquileres vacacionales mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y decretó que cada Comunidad Autónoma se haría cargo de legislar esta normativa.  El detonante de esta decisión fue la eclosión de las plataformas online de alquiler.

Y es que, esta fue una decisión del Gobierno que, lejos de aclarar la situación, fue el origen de un intrincado de normas confusas que cambian de manera constante, en ocasiones se sobreponen, contradicen y lo más importante: dejan desconcertado al ciudadano que decide alquilar su propiedad con esta finalidad. Incluso para definir qué es y cuando se considera un contrato de uso turístico o vacacional, hay que recurrir a las legislaciones autonómicas.

¿ A quién beneficia  la normativa?  ¿ A quién perjudica?  ¿Cuál es la razón del cambio constante de esta legislación

Internet y las nuevas plataformas online han facilitado y extendido la comunicación entre propietario y turista, llegando hoy en día a mover ingentes cantidades de viajeros. Esto ha derivado en un jugoso nuevo modelo de negocio que el sector hotelero califica como competencia desleal, recurriendo a las autoridades para establecer un control férreo, mientras que el ciudadano particular -que no supone amenaza para el sector hotelero- se encuentra afectado por estas medidas, que además, se modifican de manera constante.

En este ring legislativo cada sector tiene sus argumentos para defender un cambio.

Por un lado se encuentran las asociaciones vecinales como es el caso del barrio de Ciudat Vella, donde  luchan por un mayor control de estos pisos. Denuncian que casi el 40% de los pisos del centro se destinan al uso turístico, desplazando a los locales por el encarecimiento de los alquileres. Un proceso conocido como ”gentrificación”, un término aún no admitido por la RAE, pero  la Fundación del Español Urgente (Fundeu) define dicho concepto como “una adaptación adecuada al español del término inglés “gentrification, con el que se alude al proceso mediante el cual la población original de un sector o barrio, generalmente céntrico y popular, es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor”. 

En el otro bando, la Federación Española de Asociaciones de Pisos Turísticos (Fevitur) ha solicitado amparo a la Unión Europea, por considerar que se encuentran en una situación desfavorecida. Defienden que en Europa la normativa es más laxa, lo cual facilita una mayor circulación del mercado libre y de la economía colaborativa.

¿Las consecuencias de incumplir la norma? Hasta 600.000 euros si la infracción es grave.

La legislación turística de cada autonomía; un rompecabezas

La ley que regula este asunto en el territorio español es  La Ley de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, la cual excluye este tipo de actividad y pasa a depender de  las normativas autonómicas . Las CCAA pueden decidir contar o no con una regulación al respecto. Cabe mencionar que es obligatorio inscribir la vivienda destinada al alquiler turístico en el Registro de Turismo, presentando una declaración responsable ante la Administración Turística competente.
Comunidades como Madrid, Andalucía, Cataluña, C. Valenciana y Canarias entre otras han regulado este mercado, donde el contrato de arrendamiento está sujeto a la normativa civil.

Por ejemplo, en  Andalucía se puede alquilar la totalidad del apartamento o habitaciones sueltas, siempre y cuando el periodo no  sea superior a dos meses con el mismo inquilino. Pasados los dos meses, se considera arrendamiento urbano.

Cataluña, Madrid , Canarias y la Comunidad Valenciana no contemplan las habitaciones sueltas –dejando un vacío legal-  sólo la totalidad de la vivienda.

En Cataluña y Canarias deberemos comprobar y atenernos a los estatutos de la comunidad de propietarios, ya que si lo prohíben estará prohibido alquilar.

En el caso de Madrid y Canarias deberemos colocar una placa identificativa conforme se trata de una vivienda de uso vacacional.

Para la gran mayoría de comunidades, la duración se extiende hasta un máximo de 31 días.

Un caso curioso es de la Comunidad Valencia, la cual está llevando a cabo una cruzada contra este tipo de plataformas. La Agencia Valenciana de Turismo ( AVT) declara que la clave está en la publicidad.  Si el inmueble se oferta a través de folletos o plataformas turísticas, ha de registrarse. Si por el contrario se recurre a agencias inmobiliarias o se cuelga un carte de ” se alquila” en el balcón estarían exentos de esta norma.

¿Debo declarar los ingresos?

Siempre. Debemos tributar los ingresos percibidos como rendimientos del capital inmobiliario, definiendo el tiempo que se encuentra alquilada.

Respecto al IVA, sólo se cobra si se prestan servicios hoteleros, tales como servicio de restaurante, lavado de ropa…etc  De ser el caso, es necesario darse se alta en el Impuesto de Actividades Aconómicas ( IAE) y aplicar el 10% del IVA; pudiendo desgravarse los gastos derivados como el agua, seguros…

*Consejo Uniplaces Le recomendamos que se mantenga  actualizado y consulte con La Consejería de turismo de su Comunidad Autónoma  la legislación vigente, para evitar sorpresas desagradables.

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