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Aumenta 25% el precio final de un inmueble

Equipa Uniplaces

Para las tres Administraciones Públicas de España – municipal, autónoma y estatal – una de las principales raíces de ingresos son los impuestos vinculados a la vivienda, cuyos efectos podrían añadir hasta un 25% al coste neto de la propiedad.

Desde que se compra el terreno con objetivo de construcción de una vivienda hasta el instante de venta de la misma, se está expuesto a una cadena de impuestos. El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando compras una casa y plusvalías municipales cuando la vendes. Por ser propietario, también aplican otro tipo de impuestos, como el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI) y la tasa de basuras.

Vistas estas cartas sobre la mesa, procedemos al siguiente dato: en el precio de la vivienda circunda otro tipo de impuesto que no es ni tan visible ni tan directo en términos fiscales como los anteriormente mencionados.
Según indica Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación Española de Promotores Inmobiliarios (Asprima), la asociación ha publicado “el libro blanco de la fiscalidad donde se desglosan todas las figuras tributarias que gravan la producción de una vivienda desde las tres Administraciones Públicas. Por ejemplo, para una vivienda de 140.000 euros, el comprador de la casa tiene que hacer frente al pago del IVA, que es el 10% del precio final, en este caso, 14.000 euros, pero lo que tiene que tener claro el comprador es que no sólo paga 14.000 euros en impuestos, sino 38.000 euros, que es casi el 25% del precio final de la vivienda, ya que el promotor paga unos impuestos por los costes del suelo y de la construcción, que los repercute directamente en el precio final de la vivienda”.
Plusvalía municipal
Tras la declaración de inconstitucionalidad de diversos preceptos de la Norma Foral de Guipúzcoa el pasado 16 de febrero, el Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o plusvalía municipal, ha confrontado el juicio y crítica de muchos. El Tribunal Constitucional entiende que si ha habido una caída del valor del suelo, el contribuyente no debería pagar dicho impuesto.
Según una vez aseguró Pérez de Ayala, “Para que el impuesto sea realmente justo y no se produzcan disfunciones será necesario que la realidad gravada esté referida y ponga de manifiesto una capacidad económica del sujeto, que es el objeto que el legislador toma como referencia para establecer sobre él el correspondiente impuesto porque refleja, efectivamente, una verdadera capacidad de pago del individuo” (Fundamentos de Derecho impositivo estatal, 1995).
Existen dos factores céntricos por los cuales el Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana está recibiendo desacreditación:
  1. El alza y constante incremento en precios experimentados hasta 2008 ya no es una realidad. Todo el que se ha hecho de una vivienda luego de 2004 y la ha vendido, lo ha hecho en pérdidas.
  2. Las ponencias de valores de catastro de básicamente todos los municipios de la Península se han actualizado. Como no ha habido plusvalías y el importe de los valores de catastro es más alto ahora, pagar el importe del impuesto no tiene mucha lógica.

La directora de consultoría técnica y energética de Tinsa, Marta García Hernández, opina que el problema reside en la técnica utilizada al calcular ya que “los Ayuntamientos están tomando el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y lo multiplican por el número de años de tenencia del activo. Con este planteamiento, el importe a satisfacer siempre es positivo. No tienen en cuenta cuál era el valor del suelo en el momento de la compra, que es clave para saber si ha existido un incremento de valor durante esos años, que es lo que teóricamente grava el impuesto”.

“El valor catastral es un valor que da el Gobierno y que a partir de ahí se usa como base para muchos impuestos como el ITP y el IBI. El catastro depende de Hacienda y el valor catastral y las características que se definen en el catastro son las que van a definir cómo van a ser los impuestos que una persona va a pagar el resto de su vida, por eso hay que asegurarse de que todos los datos sean correctos. El catastro se tiene que revisar cada 10 años. En Madrid se acaba de ampliar el plazo de regularización catastral hasta el 31 de julio”, orienta la directora general de Impuestalia, Carmen Villa.

Respecto a este panorama igualemente expresó Villa que “el impuesto de plusvalía municipal lo que grava es el incremento del valor del bien del suelo, no en sí la transmisión; si se ha vendido a pérdidas no debería haber impuesto y esto es lo que debería de arreglar ahora el poder legislativo cuando el Tribunal Constitucional se termine de pronunciar con la Ley Nacional y tendrá que definir que haya de verdad un impuesto solo cuando haya incremento del valor del terreno”.
“En Tinsa estimamos que si la norma se aplicara finalmente al ámbito estatal, el número de viviendas sobre las que se podría reclamar la devolución del pago de la plusvalía, por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición, estaría en torno a 550.000 inmuebles”, marca Marta García Hernández.

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