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Legislación e Impuestos

Cómo declarar ante Hacienda la venta de una vivienda

Equipa Uniplaces

Damas y caballeros, la campaña de declaración de renta 2016 acaba de inaugurarse en España y consigo se levantan a tributar todos los que hayan vendido un bien inmueble durante el pasado año. Residentes y no residentes españoles están obligados a declarar ante Hacienda la ganancia patrimonial obtenida. De pertenecer a este último grupo, los propietarios han de regirse por el impuesto sobre la renta de no residentes.

La diferencia entre el valor al que se vende una propiedad y el valor al que se compró, actualizado por medio de un coeficiente que varía dependiendo del año de adquisición de la vivienda, es la forma correcta de computar la ganancia patrimonial. Dicho importe requiere declaración en la base imponible del ahorro del IRPF.

Entre las novedades 2016 respecto al año 2015 se halla la previsión de un aumento en el pago de impuestos vinculados a la venta de viviendas, debido a la anulación de algunas ventajas fiscales tales como los coeficientes de actualización y los de abatimiento a ventas por debajo de los 400.000 euros. Estos coeficientes a grandes rasgos tendían a rebajar la plusvalía patrimonial que se paga al Estado tributada en la anual declaración de renta. En respuesta a los colores de este panorama la directora de planificación financiera de Abante Asesores, Paula Satrústegui, indica que “El cálculo de la plusvalía o minusvalía se hace exactamente igual que en el año 2015 —hasta 2014, se actualizaba el precio de compra por un coeficiente, y a partir del 1 de enero de 2015, no se actualiza—. Lo que cambian son los tipos impositivos, que se reducen ligeramente”.

Como no es difícil concluir, el ejercicio de vender un inmueble reúne consigo diversos gastos que, al final del día, el vendedor debe inclinar a su favor a través de una detallada justificación a Hacienda. Toda aquella factura relacionada a la transacción como plusvalía municipal, notario, gestoría, registro, honorarios de agencia inmobiliaria y/o cancelación de hipoteca, por ejemplo, son procedimientos cuya documentación podría aliviar la presión del bolsillo en juego.

¿Es siempre requisito declarar la venta?

Ciertamente, existen casos en los que se está excento de tributación:

  1. Cuando la venta de la vivienda habitual es realizada por mayores de 65 años.
  2. Total o parcialmente si se es menor de 65 años y en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta se reinvierte el importe en la compra de la nueva y oficial vivienda habitual. Importante: solo aplica sobre la ganancia invertida para comprar otra casa. La ganancia que no se utiliza sí se debe tributar.
  3. Ser mayor de 65 años, vender una vivienda que no sea habitual y contratar una renta vitalicia con importe que no exceda 240.000 euros de precio de renta.
  4. Cuando la renta representa una minusvalía -precio de adquisición mayor al de venta- en vez de una ganancia patrimonial.

¿Ganancias patrimoniales o pérdidas dolorosas?

La diferencia entre valores de adquisición y la transmisión de los elementos patrimoniales es la ecuación que fija la ganancia o pérdida patrimonial.

El importe real de la adquisición, el coste de inversiones y mejoras y los gastos de tributos accesorios suman un total al que debe restarse las amortizaciones. El resultado final determina el valor de adquisición.

Trituración conceptual:

° Importe real de adquisición: el valor adquisitivo de un elemento transmitido será el importe real por el que se adquirió cuando se haya producido a título oneroso.

° Coste de inversiones y mejoras: toda inversión y mejora llevada a cabo en los elementos transmitidos deben incorporarse al valor de adquisición.

° Gastos y tributos accesorios: los que hayan sido satisfechos por el adquirente -sin incluir intereses- han de sumarse para el cálculo del importe del valor de adquisición.

° Amortizaciones: las que conciernan a bienes amortizados aportan a la pérdida de valor de adquisición.

Entonces, persiguiendo esta misma logística, el valor de transmisión se establece al contabilizar el importe real de la enajenación y, seguidamente, aplicando la resta de gastos y tributos satisfechos por el vendedor de la vivienda que son inherentes a la transmisión de la misma.

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