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Contrato de Alquiler

Las garantías adicionales en los contratos de alquiler

Jose Garriga

La garantía obligatoria en el contrato de alquiler, prevista legalmente y cuyo importe varía dependiendo del destino y duración del arrendamiento es la fianza.

Si bien es cierto que la fianza tiene unos usos limitados (se puede discutir que su objeto sea cubrir la totalidad de las obligaciones del arrendatario) y una obligación específica de depósito administrativo, en principio no habría problema en ampliar su importe en el arrendamiento por temporada.

De todos modos lo usual es acudir a otras figuras para asegurar que el arrendatario cumple con sus obligaciones básicas: pago de la renta, determinadas reparaciones, daños al inmueble.

Las principales opciones que se nos presentarían en el marco de las garantías adicionales (art. 36.5 LAU) serían:

Una cantidad en depósito

Esta cantidad en depósito la custodiará el propietario hasta el fin del arrendamiento,  con la ventaja para el inquilino de que, al contrario que otras figuras de aseguramiento, no le va a costar más dinero que la pérdida de los rendimientos que pudiese obtener de la disposición de ese importe. Tratándose de cantidades moderadas suele ser muy buena opción. Resulta interesante indicar este importe en una cláusula separada de la fianza mínima legalmente establecida.

Los seguros de arrendamiento o alquiler

Esta es una figura muy demandada en los alquileres de vivienda pero no se oferta en los arrendamientos por temporada. Las razones que justifican esta falta de oferta son variadas pero, principalmente, nos detendremos en la falta de vocación de permanencia de este tipo de alquileres. El seguro no puede permitirse analizar la idoneidad de los distintos inquilinos que vayan ocupando el inmueble.

El aval bancario

Una cláusula de esta naturaleza suele variar escasamente de la que a continuación se ofrece: “El arrendatario se obliga a concertar un aval bancario a primer requerimiento en garantía del cumplimiento de todas las obligaciones contractuales por un importe equivalente a una anualidad de renta. Este aval se renovará por períodos anuales mientras dure  el arrendamiento. Las sucesivas renovaciones serán puestas a disposición de la parte arrendadora, constituyendo el incumplimiento de esta obligación causa de resolución del contrato de arrendamiento.”

 El propietario tendrá que preocuparse de que el aval esté en vigor a lo largo del contrato de alquiler y conservará en su poder el texto del aval o contraval.

El aval personal

En este caso uno o varios terceros responden del cumplimiento de las obligaciones del o los inquilinos. En España es una figura muy recurrida en el alquiler a estudiantes, toda vez que los progenitores tienen en general liquidez suficiente como para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato.

Su regulación se contiene en el artículo 1822 y siguientes del Código Civil y se suelen excluir expresamente en la cláusula los beneficios de orden, división y excusión.

La principal ventaja que presenta esta figura sobre el aval bancario reside en que la entidad financiera cobra una serie de comisiones (apertura, estudio y la de riesgo) que elevan el coste para el inquilino.

Por otro lado, aunque el aval personal de un tercero no tiene coste, es menos práctico de cara a garantizar el abono al arrendador. Además, dirigirse contra el avalista exigiendo el cumplimiento de las obligaciones contractuales presenta una serie de problemas inherentes a la reclamación a una persona física: insolvencia del avalista, dificultad para reclamarle cuando tiene su residencia en otro lugar del país o incluso en el extranjero.

Una cuestión que es importante ponderar a la hora de la firma del contrato de arrendamiento por temporada es el equilibrio entre lo que se da y lo que se pide. Hablamos de contratos de arrendamiento cortos, en los que las partes desean que prime la flexibilidad y dada la finalidad del arrendamiento no es particularmente habitual que se produzcan grandes destrozos o que queden importantes cuantías impagadas.

Como propietarios pensaremos en que nuestro inquilino valorará el coste global del arrendamiento y, por tanto, recurrir al aval bancario o incluso hacer suscribir a los inquilinos un seguro con coberturas relativas a la vivienda puede ser excesivo dependiendo de las circunstancias concurrentes.

Sea como fuere, todas estas garantías adicionales son pactadas entre las partes y es habitual escuchar las preferencias y circunstancias personales de nuestros arrendatarios, informarnos acerca de la fórmula preferida y las tasas de siniestralidad de nuestra zona en particular. Todo ello de cara a valorar cual es la opción más atractiva para nuestro arrendamiento.

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