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Legislación e Impuestos

Las deducciones fiscales de un alquiler de vivienda

Equipa Uniplaces

El arrendador debe declarar la existencia del alquiler y tributar por los rendimientos inmobiliarios que obtenga.

Calcular el rendimiento íntegro del impuesto

La Ley del Impuesto sobre las Personas Físicas – LIRPF – nos indica que computaremos todos los que se deriven del arrendamiento, menos los correspondientes al abono de determinados impuestos que no son de aplicación en el arrendamiento por temporada, como el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el IGIC, su trasunto canario.

Deduciones

Una vez hemos realizado el cálculo de lo que hemos ingresado es de nuestro interés analizar los conceptos y respectivos importes que podemos restar – deducir – a esa cifra.

El art. 23 LIRPF nos indica a grandes rasgos cuales son esos gastos deducibles y que están íntimamente relacionados con la obtención de los rendimientos:

      Gastos financieros. Pensemos por ejemplo en los intereses de una financiación que hayamos pedido para adquirir, conservar o mejorar el inmueble.

      Gastos de reparación y conservación. Las palabras clave aquí son mantener y sustituir. Las ampliaciones y mejoras no son deducibles.

En ambos casos tenemos como límite para deducir la cuantía de los rendimientos obtenidos en el inmueble en cuestión, si bien es cierto que podemos deducir cantidades en diversos ejercicios.

      Tributos y recargos no estatales y tasas y recargos estatales, que graven nuestros rendimientos o el inmueble que los produce. Se excluyen los de carácter sancionador, lo que es una tónica en nuestro Derecho. Los principales importes en esta categoría son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles- IBI- y la tasa de basuras municipal.

      Saldos de dudoso cobro. Con bastantes limitaciones y no menos requisitos, nos podemos deducir cantidades que nos adeuden inquilinos en situación de insolvencia.

      Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: administración, vigilancia, portería o similares.

      Cantidades de amortización del inmueble. El inmueble se deprecia con el paso del tiempo y la norma lo viene  a reflejar indicando los porcentajes que nos podremos deducir.

      Otros gastos que están ligados al mantenimiento del inmueble como pueden ser la prima del seguro de hogar, los gastos de agencia en el caso de que hayamos acudido a su intermediación para la formalización del arrendamiento, suministros si los abona el arrendador. En ocasiones podemos encontrar problemas para deducir determinados gastos, como los asociados a la representación y asesoramiento jurídico.

Reducciones

Además de estas deducciones hemos de analizar las reducciones. Con ánimo de simplificar podemos pensar en las deducciones como gastos asociados al inmueble o al desarrollo de la actividad arrendaticia que restamos de nuestros ingresos inmobiliarios y en las reducciones como los porcentajes en los que minoramos todos o alguno de los rendimientos obtenidos, en el caso específico que proceda y que son muy tasados.

Una consideración fundamental en torno a la diferencia entre los arrendamientos de vivienda y por temporada es la reducción sobre el rendimiento neto del arrendador prevista para el alquiler destinado a vivienda y que alcanza el 60% – art. 23.2 LIRPF.

Otros supuestos de reducción (que además no son exclusivos del arrendamiento de vivienda) se refieren a vicisitudes poco habituales, como la generación de rendimientos en períodos superiores a 2 años que se declaren en un único ejercici0 – generalmente el abono de la renta es mensual – o los rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular.

En este último supuesto sí que es de resaltar a los efectos que nos ocupan la reducción aplicable a los rendimientos que provengan de la indemnización recibida del arrendatario por la causación de desperfectos en el inmueble (art 15.1 LIRPF). Esta reducción alcanzará el 30%, siempre y cuando se impute en un sólo período impositivo.

En todo caso, esta reducción tiene un alcance limitado. Las cantidades percibidas con carácter indemnizatorio por los daños sufridos que están sujetas y no exentas sólo se considerarán ganancia patrimonial si no se dedican a reponer la cosa o si exceden de los gastos de reparación con lo que probablemente no tendremos un rendimiento que reducir.

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