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Contrato de Alquiler

Cláusulas ilegales en un contrato de alquiler

Equipa Uniplaces
Son muchos los modelos de contratos de alquiler que circulan por internet, pero todos convergen en la posesión de una mínima información obligatoria: datos de identidad (DNI) del arrendador y arrendatario, cláusulas pactadas por los anteriores, duración del contrato,  mensualidad, fianza, legislaciones, resolución contractual y, desde junio de 2013, el certificado de eficiencia energética. Dentro de las cláusulas que cimentan este documento, es importante identificar cuándo se encuentra alguna que batalla en contra de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU).
Ignorar las actualizaciones legales conlleva, en ocasiones, a la inclusión de matices injustos u opresivos que a toda costa el casero debe evadir. Pues, cuantiosas son las rentas que hoy por hoy llevan platos de comida a la mesa; son muchas las personas que viven de alquiler. La transferencia total de un domicilio por el tiempo acordado es una negociación que ha de fijarse en base a las indicaciones de la LAU.
Cláusulas Ilegales en un Contrato de Alquiler
Según un estudio conjunto entre V Abogados, Legálitas y Alquiler Seguro, estas son las nueve cláusulas ilegales mas comunes en los contratos de arrendamiento luego de la reforma de la LAU en 2013:
1. Quedarse con la fianza. De no haber una transgresión al pacto de devolver el piso en las mismas condiciones en las que fue entregado, “el arrendador o propietario de la vivienda ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de finalización del arriendo, no pudiendo retenerla sin causa que lo justifique, como pueda ser la limpieza o la pintura del inmueble, puesto que dichos desperfectos se deben al normal uso por parte del arrendatario”, artículo 36 de la Ley 29/194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
Es altamente recomendado que ambas partes, al culminar el contrato, lleven a cabo una revisión de la propiedad.
2. Evitar la prórroga del contrato de alquiler al arrendatario. Opcional para el inquilino, pero compulsiva para el arrendador. Solo hay una excepción a la regla: que al cabo de un año el propietario necesite la propiedad. El casero “deberá destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. De no ser así, no tendría derecho a resolver el contrato”, indica el abogado Ignacio de Azúa.
3. Acceso 24/7 al piso alquilado por parte del arrendador. El artículo 18.2 de la Constitución de España proclama que “el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.
4. Reclamar estancia mínima de un año o imposibilitar al inquilino el cierre del contrato luego de seis meses. Para que el arrendador reciba indemnización, ésta debe quedar por escrito en el contrato de forma clara, puesto que la ley protege al arrendador mediante la penalización al inquilino.
5. Encargar al inquilino de sufragar el 100% de las reparaciones de la vivienda. Ciertamente, deterioros o imperfectos a raíz de un mal mantenimiento del piso conciernen al inquilino, mientras que todo proceso rutinario de mantenimiento general va por cuenta del propietario.
6. Privar al inquilino de convertirse en el comprador del piso. Sin una cláusula en el contrato que explícitamente arrebate el derecho al inquilino de adquirir el inmueble, el arrendador no puede vender la propiedad sin primero anunciarlo al arrendatario.
7.  Demandar como anticipo más de una mensualidad de renta. Azúa señala que “de conformidad con lo estipulado en el artículo 17.2 de la LAU, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
8. Modificar la fianza y/o renta mensual. Tal como indica el abogado Azúa, no pueden haber actualizaciones en números previamente acordados en la firma del contrato antes de los tres años. “Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir el incremento de la renta, o el arrendatario la disminución, hasta igualarse a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga”.
9. Semestral verificación de la renta. No dos o tres; solo anualmente la renta puede ser inspeccionada por el arrenador y/o arrendatario en el aniversario de vigencia del contrato. A esto también añade De Azúa “que, en defecto de pacto expreso, no se aplicará la revisión de rentas a los contratos”.
Cláusulas Legales
Como la moneda tiene dos caras, igualmente es importante recalcar cláusulas que habitualmente también hallamos en los contratos y sí son respetuosas a la LAU:
1. Garantías adicionales. Si así el propietario lo indica, aparte de la requerida fianza, aval bancario u otro mes de renta pueden ser solicitados al arrendatario.
2. Penalización por infracción al contrato al cumplirse los seis meses. Es derecho del inquilino renunciar al contrato trascurridos seis mes si lo anuncia 30 dias antes al arrendador.
Si bien es cierto que la LAU señala que debe “el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir”, la ley no indica qué hacer si el inquilino abandona la vivienda antes de los seis meses. Este panorama ha de batallarse por medio de la estipulación de alguna indemnización oficializada en el contrato de arrendamiento.
3. Prohibición de animales.
4. Gastos del piso que sí paga el inquilino: luz, agua, gas, teléfono y todo relacionado a contadores individuales.
5. Prolongación del contrato. Si en la negociación no se llegó a un acuerdo sobre duración del contrato, éste será extendido por plazos anuales hasta alcanzar los tres años obligatorios (con excepción de que 30 días antes del aniversario del contrato el inquilino anuncie al casero su intención de no renovar).
6. Concretar fecha de pago, referente a cuándo exactamente debe depositarse la renta mensual.
7. Renuncia voluntaria por parte del arrendatario a la adquisición del inmueble.
8. Inventario de la propiedad. Para el casero es beneficioso saber estrictamente qué se le entregó al inquilino al inicio del contrato para que, a la hora de la revisión, se puedan documentar con propiedad las pérdidas.
9. Restricción de subarriendo. Indica la LAU que si se desea la total prohibición de subarriendo, esto ha de ser pactado desde el inicio en el contrato.

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