Reclamar los gastos de formalización de una hipoteca

Registro, notaría, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) son gastos que hasta inicios de este año estaban a cargo del cliente interesado en el préstamo. Luego de que el Supremo señalase la invalidación de la cláusula que impone al prestatario sufragar estos procedimientos, se han asomado muchas preguntas sobre el procedimiento para reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca.

El escenario a creado revuelo entre asociaciones de consumidores y abogados puesto que aun no queda claro si esto aplica a renovaciones y/o cancelaciones, a lo que la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) recalca que existen”resoluciones que atribuyen este gasto al consumidor, otros al banco y otros a ambos en diversas proporciones”.

La ausencia de ciertas respuestas ante preguntas respecto al nuevo régimen han hecho de los expertos referirse con cautela. “¿Son todas o solo las formalizadas en los cuatro años anteriores a la sentencia?”, se cuestiona Fernando Salmerón, del Bufete Salmerón de Sevilla.

Aunque no esté del todo clara la dinámica de devolución, se recomienda por los entendidos en el tema solicitar desde ya, sea por vías extrajudiciales o judiciales, el procesamiento de reclamación de los gastos de un préstamo hipotecario.

Documentos requeridos para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Factura de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Factura de la tasación de inmueble.
• Factura de los gastos de notaría.
• Liquidación oficial o carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Si fue necesario recurrir a la gestoría a cargo de la tramitación, esta factura debe añadirse.
• En caso de que se siga pagando la hipoteca al momento de trámite de reclamación, adjunte el último pago de la misma.
• Si la intención de reclamar los gastos de formalización es debido a novación o cancelación, cuente con los documentos pertinentes que validen dichas operaciones y todas las facturas asociadas, como notaría y registro.

Cuánto cuesta reclamar

Existen dos vías para la reclamación de los gastos de la hipoteca: la extrajudicial y la judicial. En la extrajudicial el coste son las fotocopias de los documentos mencionados arriba; aparte de eso, resta solo esperar la respuesta por parte de la entidad.

Entonces, para los interesados en reclamar por vía judicial hay dos carreteras disponibles. La primera es solicitar los servicios de un bufete de abogados  para una reclamación individual, y la segunda es gestionar a través de alguna asociación de consumidores, tales como OCU, Facua y Adicae, para una reclamación colectiva o multiindividual. Adicae, por ejemplo, pide por ser miembro una cuota única de alta de 4o euros y 36 euros de cuota anual. La opción más económica que ofrece la OCU es dos meses a dos euros y Facua una cuota anual de 60 euros junto a la inscripción (27 euros).

Generalmente, la cuantía a pagar a las asociaciones de consumidores en caso de demandas suele fluctuar entre 90 y 200 euros y, en ocasiones, se incluye un porcentaje de lo recuperado. Una dinámica parecida es aplicable cuando se trata de despachos de abogados, pero el precio a pagar por la demanda y, en caso de ganar, porcentaje de lo recuperado podría ser en comparación a las asociaciones de consumidores un tanto más elevado.

Qué hacer si no recibo respuesta luego de reclamar

Ante la posibilidad de que acudir a la entidad para solicitar la reclamación y no recibir respuesta transcurridos dos meses o que la misma haya sido negativa, el paso a seguir es presentarse al Servicio de Reclamaciones del Banco de España (BdE). Una vez allí, se abrirá expediente y durante el intervalo de cuatro meses obtendrá respuesta.

No obstante, sean beneficiosos los resultados provistos por el BdE o no, al no estar ligados a la entidad en cuestión, no hay garantía de recuperar el dinero. Según datos oficiales dotados por el supervisor bancario basados en los pasados años, el 40% de las veces una entidad rectifica su respuesta.

Postura de las entidades

Hasta el momento no se posee un libreto legal exacto que especifique a las entidades qué posición han de asumir dependiendo del escenario, por lo cual algunas han accedido a pagar parte de los gastos, mientras otras se niegan a participar en los mismos.

Si se conversa sobre una hipoteca estándar de 150.000 euros, expertos calculan que fácilmente podría alcanzarse la suma total de 5.335 euros en gastos de formalización. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se lleva consigo más del 50% de los gastos, aproximadamente 3.600 euros, y le sigue en la escala notaría con 978 euros. El resto de la tajada de divide en gestoría (314,6 euros) y registro (443 euros). Actualmente, ninguna entidad está corriendo los gastos de factura de tasación.

• Santander: se ocupa del arancel del registro de la propiedad y las copias de la escritura de la operación que se queda el banco. El resto de los gastos han de ser cubiertos por el cliente.
• BBVA: cubre el arancel registral de la hipoteca y las copias de la escritura notarial.
• CaixaBank: se encarga de la inscripción en el registro, la parte de los costes de gestoría relacionados con la inscripción y ciertas copias notariales.
• Sabadell: se hace con todos los gastos notariales del crédito, la inscripción en el registro y parte de los gastos de gestoría.
• Bankia: cubre 50% de los gastos de gestoría, 100% de los de registro y el 25% de los costes de notaría en las nuevas hipotecas.
• Bankinter: se hace cargo de los gastos de inscripción registral y la copia notarial ejecutiva.
• Popular: es la única excepción de los bancos actuales que no se responsabiliza de ninguno de los gastos.