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Note Legali e Fiscali

Tutto sull'affitto a canone concordato

Andrea Cottu

In un mercato degli affitti in forte crescita ma anche particolarmente complesso come quello italiano, la scelta sulla tipologia di contratto da adottare può essere molto difficile. Per l’affitto di abitazioni si hanno due opzioni principali: contratto a canone libero e contratto a canone concordato. Le due tipologie differiscono per durata e canone. 

Il canone concordato riguarda le proprietà di privati concesse in affitto ad uso abitativo, transitorio, a studenti universitari per la durata:

  • di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni;
  • da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
  • da 1 a 18 mesi per i contratti transitori

L’importo del canone deve essere compreso in una fascia tra un valore minimo e uno massimo come stabilito negli accordi territoriali (convenzioni locali tra organizzazioni di proprietari e inquilini). All’interno degli accordi territoriali troviamo tutte le indicazioni utili al calcolo del canone sulla base di precisi parametri, quali caratteristiche dell’immobile, ubicazione, e durata del contratto. Questo rappresenta la principale differenza con il canone libero, che prevede la libera contrattazione tra privati e segue i prezzi di mercato (l’obbligo di durata è di 4 anni + eventuale rinnovo di 4)

In generale il canone concordato è più basso rispetto ai prezzi di mercato, non sempre allineati alla reale domanda e accessibili, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma

Perché scegliere il canone concordato ?

I vantaggi del canone concordato sono molteplici, e riguardano sia proprietari che inquilini.
A fronte di un canone “calmierato” il proprietario di casa avrà accesso ad agevolazioni fiscali molto vantaggiose, che nella maggior parte dei casi consentono una migliore rendita rispetto al canone libero nel rapporto canone percepito/tasse. Gli sgravi fiscali per proprietari sono:

  • riduzione della base imponibile per IRPEF e imposta di registro;
  • riduzione IMU e TASI al 75% (Comuni indicati nel DM 16/1/2017)
  • cedolare secca al 10% (prorogata fino a fine 2019)

Come registrare il contratto

Il contratto di locazione può essere registrato utilizzando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) in tre diversi modi:

  • di persona, richiedendo la registrazione presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
  • online, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici)
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc).

Canone concordato a Milano

L’accordo territoriale per il Comune di Milano prevede la possibilità di affittare singole camere con contratto a canone concordato, determinando la porzione di appartamento destinata ad uso comune.  È possibile affittare più camere a persone diverse.

Canone concordato a Roma

L’accordo territoriale per il Comune di Roma presenta parametri per il calcolo del canone concordato più in linea con i prezzi di mercato. Nel caso in cui si affitti un immobile arredato (come avviene di solito per i contratti transitori), è previsto un aumento del canone fino al 20%.

Da ricordare:

  • La registrazione del contratto è sempre obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula, pena nullità del contratto;
  • Per la stipula del contratto a canone concordato è obbligatorio l’uso di modelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti;
  • Allegare Certificazione Energetica e alla Dichiarazione di conformità degli impianti (obbligatorio per poter procedere alla registrazione del contratto senza incorrere in sanzioni);
  • Allegare attestazione della rispondenza del canone ai contenuti degli accordi (requisito necessario per accedere alle agevolazioni fiscali);
  • Specificare “Opzione Cedolare secca” per avvalersi di questa agevolazione fiscale.

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